寬入境限制防拖冧樓市

筆者30多年前已能入市買樓，除了當年樓價平之外，更重要的是差不多任何單位都能做到九成按揭，銀行估價亦容易，審批相當寬鬆；加上在當年的樓市有很多投資者及炒家經常在市場尋找貨源，只要業主願意稍作折讓，投資者及炒家就願意冒風險，對業主而言就容易套現金錢。

當年的年青人為何沒有今天這樣的怨氣，原因是生活簡單，沒有太多的比較。當年很多市民都只顧努力工作、力爭上游，兼且以往的家庭大部分都三代同堂，不介意擠迫的生活，有地方棲息已經容易滿足，於是便可儲下較多積蓄。

至於今天的年青人，很多都不願意與家人同住，想有自己獨立的空間，但談何容易？家庭分支出去，要租屋住就更加難以儲備首期，排隊輪候公屋，亦需要頗長時間。努力奮鬥儲備金錢希望可以上車，除了需要付出較長的時間外，亦要減少娛樂及節衣縮食。

金融及地產是香港發展的重中之重，世界經濟不景氣，全球的高通脹，疫情的肆虐，導致金融市場面對挑戰。至於地產市場方面，這幾年確實受不同利淡因素影響，更重要是疫情之下香港政府的取態，筆者行文之際，樂見當局終於放寬入境限制至「0+3」，實乃德政，因香港是外向型城市，只有重新通關才能令香港再度振翅高飛。這兩年社會不斷討論如何與內地通關，但是香港的政策不能與內地同出一轍，對外亦不夠膽全面放寬，形成香港目前的局面是兩面不是人。

如果這樣無止境的拖下去，香港樓市進一步下跌的話，就會像九七年當年的形勢，一發不可收拾。很多人以為樓價大跌就是入市的好時機，以筆者從事地產代理30多年的經驗，當樓市大跌時，各行各業經濟都會嚴重受挫，失業率及負資產數字不斷增加，屆時樓價無論多便宜都會缺乏信心入市。

這是一個矛盾的課題，但以筆者在行內多年來的經驗所認知，市場實況的確實如是，因此當局必須進一步加快對外對內的通關部署，目標是盡快達至「0+0」，以重新激活金融及地產業，因為樓市是香港經濟的定海神針，拖冧樓市就會拖冧香港！

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓價由去年八月份的高位至今，已回落超過一成，就算只計今年，跌幅也有7%之多。近期新冠疫情急劇反彈，特區政府又未有對外地及內地通關的具體時間表，香港單靠「內循環」實在不能對經濟起提振作用，因此樓價恐怕仍有持續向下的勢頭。

回看近年香港，可謂波折重重。由2018年中美貿易戰開始，之後有反修例社會運動，到新冠疫情肆虐，幾年間經濟迭遭重創。有些用家或投資者在這四至五年間置業，並沒有獲得到樓價大幅上升的「紅利」，皆因這段期間，每年的樓價只微微上升，而最近一年更輾轉向下調整。這些人手持的物業，幾年來的累積升幅轉眼就全部被抵銷。

至於今天的買家，在目前利好消息欠奉下都趨向觀望形勢，自然會減慢入市步伐，隨之而來的結果，就是成交量大幅下滑。土地註冊處的數據顯示，年初至今各類別的物業交易，平均每月只有約4,000宗，比對2021年平均每月8,000宗，足足減少了一半！成交萎縮，地產代理還有生存空間嗎？誰人可以存活在這行業內？筆者認為，地產代理在整個行業當中能否生存，以下三點十分重要。

1）市場是否有足夠的生意？

以目前地產代理龐大的數量而言，答案當然是「不足夠」；但話分兩頭，目前每月維持約4,000宗的物業成交，理應可讓部分代理生存下來。 

2）地產代理的規模是否過大？

筆者經常聽到行家的一句說話叫「原子彈炸烏蠅」，意思是以巨大的資本投放到市場中，實行「以本傷人」，用龐大的人手規模來壟斷市場；但觀乎目前的市況，投放「原子彈」可能會炸傷自己，皆因市場的成交量，確實難以養活如此大數量的地產代理。

3）地產代理「抗逆能力」是否足夠？

物業買賣金額比較大，地產代理促成生意後，佣金收入較其他營銷行業豐厚，所以不少代理當促成一、兩宗生意，未來幾個月可以過得輕鬆時，就會變得動力不足；但現在現在市場面臨逆境，已經容不下現存所有從業員，只有足夠「抗逆能力」、質素高、不懈怠的代理，才能在這惡劣環境中存活下來。

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生