金管局於9月23日向銀行發出最新指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至2厘，並適用於所有物業按揭貸款。
是次放寬壓力測試的決定，相信是因今年樓市疲弱以及加息周期開始。根據土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月現樓按揭宗數錄得59,014宗，對比去年同期的64,777宗減少5,763宗或8.9%。今年首8個月樓花按揭宗數則為3,074宗，對比去年同期的3,900宗減少826宗或21.2%，創自2011年即11年後的首8個月新低。另外，香港加息周期開始，現時已有多間銀行陸續上調最優惠利率（P），而相信年內亦將追加息，市民入市門檻將進一步增加。
放寬壓力測試要求後，入市門檻將會下調。假設以貸款額500萬元、還款期為25年、選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，實際息率為2.875厘，放寬壓力測試要求前，加3厘壓力測試要求為$53,057，放寬壓力測試要求後，加2厘壓力測試要求為$48,111，即減少$4,946或9.3%。
而是次放寬壓力測試的消息一出後，即時帶動經絡網站瀏覽量有顯著升幅，根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，放寬壓力測試後的周末，經絡網站瀏覽量按周急升逾3成，當中按揭計算機的使用量更急升逾1.4倍，反映在加息周期下，入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。事實上，放寬壓力測試要求除可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。
不過筆者提醒，有意置業人士要留意按揭利率有可能跟隨環境上升，而本港加息周期開始，銀行年內將有機會逐步追加上調P，而當P增加，壓力測試要求亦將會相應地增加。因此，置業前應評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排才入市。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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日前再有銀行上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限0.25厘，使現時上調鎖息上限息率的銀行增至7間。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，該7間銀行7月份的現樓及樓花市佔率共佔整體市場約四成（分別為39%及42.2%），相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響。而近日銀行相繼上調H按計劃的鎖息上限，當中原因何在？
自7月27日一個月銀行同業拆息（HIBOR）升穿1.2厘，導致H按實際按息觸及當時H按計劃的封頂位2.5厘，一個月HIBOR近月亦一直反覆攀升，並維持1.5厘以上的水平超過兩個星期。另一方面，港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已31度接錢，現時銀行體系結餘已回落至約1,250億元。在資金趨緊而成本不斷增加的情況下，銀行上調H按息率以保持利潤是有必然需要，因此銀行第一步先調升H按鎖息上限。而市場料本港銀行最快於今季調升最優惠利率P，為預備在加息時保持利潤空間，相信其他未加鎖頂息率的銀行或會跟隨上調H按鎖息上限。
上調H按鎖息上限對新造按揭客戶有兩個主要影響。首先每月供款將有所增加。以貸款額500萬元，供款30年，HIBOR為1.5厘，H按計劃息率為H+1.3厘計算，假設選用未加H按鎖息上限的按揭計劃，實際按息2.5厘，每月供款$19,756。如現時新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，實際按息將增加0.25厘至2.75厘，每月供款將會增加$656或3.3%至$20,412。
除每月供款增加，上調H按鎖息上限亦會增加申請人的壓力測試要求。假設選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，壓力測試要求為$48,631，相比起未加H按鎖息上限的按揭計劃，壓力測試為$47,316，新造按揭客戶的每月入息要求將會增加$1,315或2.8%，入市門檻增加。
銀行相繼調升H按封頂息率可視為加P的前奏，而銀行最終亦有機會調升P，使香港正式步入加息周期。未來加息周期間供樓開支及壓力測試要求將同步增加，為做好風險管理，有意置業人士應預留更多備用資金應對，計算自身供款能力時應要預鬆點，同時亦避免借得太盡。而現時仍有部分銀行未調升封頂息率，新造按揭客戶或有意轉按的業主可趕最後低息尾巴，各銀行的按揭計劃有所不同，如有需要可尋找專業按揭中介協助配對合適的銀行。
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