銀行加息1/8厘 對浮息按揭業主有何影響？

上回提及美聯儲最新議息會議宣布加息0.75厘，年內已連續5次加息，共已加3厘。近月拆息亦一直攀升，在資金成本壓力下，多間銀行（包括三大發鈔銀行）亦於同日宣布跟隨加息，即上調最優惠利率（P）0.125厘，亦是自2018年9月即四年後首度加息。三大發鈔銀行的決定發揮指標性作用，現時大部分中小型銀行已跟隨其加息的幅度。

各大行紛紛加息，對選用浮息按揭的業主會有所影響。現時銀行浮息按揭計劃主要分為P按及H按，P按息率為「P-百分比」，P上調會直接影響其實際按息；H按息率為「H+百分比」，而絕大部分H按設有鎖息上限，鎖息上限與P按息率一般相同，因此，當拆息高企並升至以H按鎖息上限供款，最優惠利率（P）上調亦會影響其實際按息。

假設以貸款額500萬元、還款期為30年、如選用P按P-2.4%，未加息前P為5%，實際息率為2.6厘，每月供款為$20,017，壓力測試要求為$ 42,845。而P增加0.125厘，實際息率升至2.725厘，每月供款將上升至$20,346，即增加$329或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 43,345，即增加$500或1.2%。

選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，因此現時H按以P-2.25%計算，未加息前P為5%，實際息率為2.75厘，每月供款為$20,412，壓力測試要求為$ 43,471。而港P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將上升至$20,745，即增加$333或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 44,101，即增加$630或1.4%。

上述例子可見，是次加按息對選用浮息按揭的業主影響暫時輕微，事實上，近十年（由2010年1月至2022年7月）經絡按揭息率指數（MMI）的平均息率為1.91厘、2000年代（2000年至2009年）的平均息率為3.79厘、1990年代（1990年至1999年）的平均息率為9.8厘，而近30年的平均息率為4.91厘，可見現時的按息水平屬超低息水平，即使加息後實際按息仍為3厘以下，屬健康水平，不過適應需時。由於加息周期已開始，供樓人士要有心理準備在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，有長遠穩健的財務安排最為穩妥。而有意置業人士則避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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上回筆者分享政府統計處2021年的調查數字，顯示本港超過六成半的家庭住戶已供滿樓，比率相比廿年前大增近兩成。與此同時市場上加按套現需求或有機會增多，只要業主有穩定收入，入息能夠通過銀行的壓力測試，就可將持有之物業加按套現。那麼沒有入息或收入不足的業主是否同樣可透過手持的物業套現資金？

事實上，沒有入息或收入不足的業主可以透過另一折衷的辦法—以資産水平爲基礎去套現資金。此方法是指銀行根據借貸人擁有的資產（如物業、銀行存款、債券、基金或股票等）去計算其資產價值，從而計算可批出的按揭成數及貸款額。而持有現契物業及仍有按揭物業的業主，銀行評估及計算其資産水平亦有所不同。

首先以持有現契物業的業主為例，假設C君為一名退休人士，並持有一個已供斷的現契物業，現時市值為1,000萬元。根據金管局的規定，以資產水平申請按揭，一般最高可批出四成按揭。因此C君在沒有任何入息的情況下，可將其物業以資産水平爲基礎申請按揭，銀行最高可批出四成按揭，即C君最多可套現1,000萬元X40%=400萬元。而銀行會查看借款人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年的供款。

如仍有物業按揭在身的業主打算加按套現，銀行審批上與現契物業會有所不同。因業主本身仍有貸款在身且收入不足，銀行會考慮其還款能力及風險，審批會較為保守。如以其物業計算資産水平時，銀行一般會將物業的估值除半，再減去借款人的尚餘貸款額，若果得出的數字為正數，便是可套現的金額。再以持有未供斷物業的業主為例，D君持有一個市值為1,000萬元的物業，尚餘按揭貸款為250萬元，銀行審批其按揭時會以（1,000萬元/2）-250萬元計算，即D先生最多可套現250萬元。

在職或非在職的業主想加按套現，銀行審批方法及可批出的按揭上限各有不同。而各銀行亦有不同準則評估及計算業主的資産水平，以致最終批出的貸款額或有差異。另外，並非所有銀行會接受此方式審批按揭，筆者建議考慮加按的業主事前應先向不同銀行查詢及比較，亦可尋找大型專業按揭中介協助。

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