某大型銀行繼8月份推出「首年定息按揭計劃」，上月尾再宣布加碼推出「首兩年定息按揭計劃」（首兩年定按），即首兩年息率固定為2.75厘，其後息率以H加1.3厘計算。
在加息周期下，現時絕大部份銀行已先後上調最優惠利率（P）0.125厘，市面上普遍新造H按計劃的封頂息率及P按實際按息早已升至2.875厘，比首兩年定按高出八分一厘。一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連續多日升至2.5厘以上水平，相信H按實際按息將會一段時間維持封頂水平，如銀行年內追加息（P），H按及P按的實際按息將會進一步上調，業主供款開支將會跟隨提升。相比之下，首兩年定按會更具吸引力，買家除可於加息周期其間慳取更多利息開支，亦可鎖定指定年期的息率，減低利率波動的風險，或能吸引新造按揭客戶選用，定按選用比例或有上升空間。
另一方面，香港按揭證券有限公司（按證公司）亦公佈10月期間的定息按揭申請，10年期、15年期及20年期的年利率將調整至4%、4.15厘及4.3厘，較9月份的年利率各上調半厘，並為今年第7度上調利率。
以500萬貸款額，年期為25年為例，若以按證公司10月份定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$26,392、$26,808及$27,227，較9月份的定按計劃，每月供款分別增加$1,361（5.4%）、$1,373（5.4%）及$1,384（5.4%）。若與首兩年定按比較，10年期、15年期及20年期的首2年每月供款分別增加$3,386（14.7%）、$3,802（16.5%）及$4,421（18.3%）。
為何按證公司定按計劃息率愈見保守？筆者認為美聯儲年內將繼續加息，現時拆息高企的情況下，本港銀行年尾亦可能再調升P，甚至或早於下次議息會議前再次加息。按證公司因應市場環境及資金成本壓力及風險增加等情況下，而上調定按計劃的年利率，此舉亦屬正常舉動。惟與首兩年定按比較，其按息稍高，但申請人毋須符合壓力測試要求，門檻相對較低，因此仍會吸引部分人士如早前選用發展商按揭並考慮轉按至傳統銀行選用。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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上回提及美聯儲最新議息會議宣布加息0.75厘，年內已連續5次加息，共已加3厘。近月拆息亦一直攀升，在資金成本壓力下，多間銀行（包括三大發鈔銀行）亦於同日宣布跟隨加息，即上調最優惠利率（P）0.125厘，亦是自2018年9月即四年後首度加息。三大發鈔銀行的決定發揮指標性作用，現時大部分中小型銀行已跟隨其加息的幅度。
各大行紛紛加息，對選用浮息按揭的業主會有所影響。現時銀行浮息按揭計劃主要分為P按及H按，P按息率為「P-百分比」，P上調會直接影響其實際按息；H按息率為「H+百分比」，而絕大部分H按設有鎖息上限，鎖息上限與P按息率一般相同，因此，當拆息高企並升至以H按鎖息上限供款，最優惠利率（P）上調亦會影響其實際按息。
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、如選用P按P-2.4%，未加息前P為5%，實際息率為2.6厘，每月供款為$20,017，壓力測試要求為$ 42,845。而P增加0.125厘，實際息率升至2.725厘，每月供款將上升至$20,346，即增加$329或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 43,345，即增加$500或1.2%。
選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，因此現時H按以P-2.25%計算，未加息前P為5%，實際息率為2.75厘，每月供款為$20,412，壓力測試要求為$ 43,471。而港P增加0.125厘，實際息率升至2.875厘，每月供款將上升至$20,745，即增加$333或1.6%，壓力測試要求將上升至$ 44,101，即增加$630或1.4%。
上述例子可見，是次加按息對選用浮息按揭的業主影響暫時輕微，事實上，近十年（由2010年1月至2022年7月）經絡按揭息率指數（MMI）的平均息率為1.91厘、2000年代（2000年至2009年）的平均息率為3.79厘、1990年代（1990年至1999年）的平均息率為9.8厘，而近30年的平均息率為4.91厘，可見現時的按息水平屬超低息水平，即使加息後實際按息仍為3厘以下，屬健康水平，不過適應需時。由於加息周期已開始，供樓人士要有心理準備在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，有長遠穩健的財務安排最為穩妥。而有意置業人士則避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。
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