按揭產品趨多元化以搶攻市場份額

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年九月份現樓按揭宗數為6,538宗，較上月的9,202宗大減近三成，連升4個月後回落，對比去年同期的10,955宗更大減四成。而該月的樓花按揭宗數為199宗，較上月的224宗減少逾一成，對比去年同期的545宗更大減逾六成。以季度比較，今年第三季現樓按揭宗數錄得22,764宗，對比去年同期的30,801宗大減逾兩成半；第三季樓花按揭宗數則為525宗，對比對比去年同期的1,340宗大減六成，並創自2013年第3季後的季度新低。

現樓及樓花按揭宗數按月及按年同期均雙雙下跌，相信因第三季樓市交投淡靜，根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心最新資料顯示，第三季一二手住宅註冊宗數為12,336宗，較第二季的15,628宗減逾兩成，按揭宗數亦相應回落。

今年本港樓按市場受疫情影響，使交投按年回落，加上加息陰霾下，市場氣氛觀望，使入市意慾有所下跌，料銀行基於按揭業務仍未達標的情況下，將各自推出不同按揭產品及相關優惠吸引客戶搶攻市場份額，以爭取第四季表現作最後衝刺。當中先有大型銀行保持一手新盤的H按鎖息上限為2.5厘以力保其樓花市場地位，近日另一大型銀行則推出首2年定息按揭計劃，即首2年按揭固定為2.75厘。另外亦有中小型銀行推出不同類型的按揭產品以及增加按揭相關優惠，包括推出「綠色按揭計劃」，即客戶如購入的住宅項目獲得香港綠色建築議會轄下「綠建環評」評為「鉑金」或「金」級認證，申請按揭時可享高達$12,000額外現金獎賞。另有銀行將指定碼數的物業按揭現金回贈提升至1.9%，即自2019年8月後即逾3年的新高，惟不可同時享有高存息戶口。銀行的按揭產品各有吸引力，客人偏向選擇優惠較多的銀行承造按揭，料第四季四大銀行與中小型銀行將繼續角力，爭取市場佔比。

筆者提醒，現時市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，優惠及細則亦有所不同，有意置業人士宜貸比三家，並揀選最合適的銀行及按揭產品。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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金管局於9月23日向銀行發出最新指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至2厘，並適用於所有物業按揭貸款。

是次放寬壓力測試的決定，相信是因今年樓市疲弱以及加息周期開始。根據土地註冊處最新資料顯示，今年首8個月現樓按揭宗數錄得59,014宗，對比去年同期的64,777宗減少5,763宗或8.9%。今年首8個月樓花按揭宗數則為3,074宗，對比去年同期的3,900宗減少826宗或21.2%，創自2011年即11年後的首8個月新低。另外，香港加息周期開始，現時已有多間銀行陸續上調最優惠利率（P），而相信年內亦將追加息，市民入市門檻將進一步增加。

放寬壓力測試要求後，入市門檻將會下調。假設以貸款額500萬元、還款期為25年、選用H按H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，實際息率為2.875厘，放寬壓力測試要求前，加3厘壓力測試要求為$53,057，放寬壓力測試要求後，加2厘壓力測試要求為$48,111，即減少$4,946或9.3%。

而是次放寬壓力測試的消息一出後，即時帶動經絡網站瀏覽量有顯著升幅，根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，放寬壓力測試後的周末，經絡網站瀏覽量按周急升逾3成，當中按揭計算機的使用量更急升逾1.4倍，反映在加息周期下，入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。事實上，放寬壓力測試要求除可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。

不過筆者提醒，有意置業人士要留意按揭利率有可能跟隨環境上升，而本港加息周期開始，銀行年內將有機會逐步追加上調P，而當P增加，壓力測試要求亦將會相應地增加。因此，置業前應評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排才入市。

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