按保宗數及借貸額放緩

自2月份「波叔plan」推出後，申請按揭保險計劃的個案曾有顯著上升，當中5月份新批出按保金額創下紀錄新高，6月份平均新取用按保貸款金額破6百萬元及創紀錄新高，不過第3季按保數字進一步放緩。

根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，9月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為2,989宗及169.97億元，較8月份的3,202宗及186.3億元減少213宗（6.7%）及16.33億元（8.8％），宗數及金額連跌4個月及創7個月新低。9月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額為1,543宗及85.94億元，較8月份的1,932宗及116.69億元減少389宗（20.1%）及30.75億元（26.4%），宗數及金額均連跌2個月。平均新取用按保貸款金額為557萬元，按月下跌47萬元，創6個月新低。

總結今年首3季的按保數字，新批出按保宗數及金額累計錄得34,250宗及2,021.02億元，對比去年同期的46,501宗及2,599.12億元下跌12,251宗（26.3%）及578.1億元（22.2%），宗數創近3年首3季新低。而新取用按保宗數及金額累計錄得14,444宗及837億元，對比去年同期的18,098宗及999.29億元減少3,654宗（20.2%）及162.29億元（16.2%）。

按保數字全線下跌，相信因第三季樓市交投淡靜，另外面對加息周期，未來供樓利息開支將有所增加，市民入市相對謹慎。除按保數字，金管局最新住宅按揭統計，顯示8月份的按揭比率為55.7%，連跌3個月，而平均按揭貸款金額亦按月減少17萬元至490萬元，創15個月新低。按保宗數及借貸額均有所放緩，反映近期買家趨向避免借到盡，以防即時跌入負資產行列。事實上，差估署最新公布8月份的私人住宅樓價指數為368.2點，連跌3個月，創3年半新低。近期樓市價量齊跌，加上高成數按揭盛行的情況下，按揭成數愈高，所承受負資產的風險亦相對愈高，相信近期買家借貸較為審慎亦屬正常。

樓按市場利淡因素充斥，氣氛觀望，等待《施政報告》提出有效的振樓市方案，估計季樓按市場或會繼續下調，按保數字亦會相應回落。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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某大型銀行繼8月份推出「首年定息按揭計劃」，上月尾再宣布加碼推出「首兩年定息按揭計劃」（首兩年定按），即首兩年息率固定為2.75厘，其後息率以H加1.3厘計算。

在加息周期下，現時絕大部份銀行已先後上調最優惠利率（P）0.125厘，市面上普遍新造H按計劃的封頂息率及P按實際按息早已升至2.875厘，比首兩年定按高出八分一厘。一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連續多日升至2.5厘以上水平，相信H按實際按息將會一段時間維持封頂水平，如銀行年內追加息（P），H按及P按的實際按息將會進一步上調，業主供款開支將會跟隨提升。相比之下，首兩年定按會更具吸引力，買家除可於加息周期其間慳取更多利息開支，亦可鎖定指定年期的息率，減低利率波動的風險，或能吸引新造按揭客戶選用，定按選用比例或有上升空間。

另一方面，香港按揭證券有限公司（按證公司）亦公佈10月期間的定息按揭申請，10年期、15年期及20年期的年利率將調整至4%、4.15厘及4.3厘，較9月份的年利率各上調半厘，並為今年第7度上調利率。

以500萬貸款額，年期為25年為例，若以按證公司10月份定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$26,392、$26,808及$27,227，較9月份的定按計劃，每月供款分別增加$1,361（5.4%）、$1,373（5.4%）及$1,384（5.4%）。若與首兩年定按比較，10年期、15年期及20年期的首2年每月供款分別增加$3,386（14.7%）、$3,802（16.5%）及$4,421（18.3%）。

為何按證公司定按計劃息率愈見保守？筆者認為美聯儲年內將繼續加息，現時拆息高企的情況下，本港銀行年尾亦可能再調升P，甚至或早於下次議息會議前再次加息。按證公司因應市場環境及資金成本壓力及風險增加等情況下，而上調定按計劃的年利率，此舉亦屬正常舉動。惟與首兩年定按比較，其按息稍高，但申請人毋須符合壓力測試要求，門檻相對較低，因此仍會吸引部分人士如早前選用發展商按揭並考慮轉按至傳統銀行選用。

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