現金回贈越多越好?

今年疫情影響本港經濟及樓市，按揭數字亦不理想，根據金管局住宅按揭統計顯示，今年首8個月新批出按揭金額及宗數為3,260.02億元及64,527宗，比去年同期的4,034.7億元及82,355宗，按年分別下跌19.2%及21.6%。首8個月的新取用按揭金額及宗數為2,140.54億元及44,035宗，相比去年同期的2,576.38億元及54,421宗，按年分別下跌16.9%及19.1%。

樓按市場持續疲弱，銀行為搶佔按揭業務，近期積極推出各種按揭計劃吸客。然而美國連番加息，本港銀行因資金成本壓力下需跟隨加息，難以下調按揭計劃的息率，因此有銀行從其他按揭優惠着手如增加現金回贈，而現時按揭客戶的現金回贈己升至2%以上水平。

近年置業人士申請按揭時，銀行提供的現金回贈因其中一個重要考量。以樓價為1,000萬元的單位為例，承造8成按揭，年期25年，現金回贈為2%，銀行會以最多6成按揭計算回贈，即600萬元ｘ2%＝12萬元。以息率2.875%計算，首年每月平均利息開支約$18,924，12萬元的現金回贈可節省足足半年的利息開支。

銀行增加現金回贈對買家實是樂事，在加息周期下減輕部分供樓負擔，但現金回贈是否越多越好?

自政府放寬按揭保險的樓價上限後，更多人透過高成數按揭上車，按揭成數及年期亦傾向計到盡，該些新手買家需要留神，現金回贈增加或會影響銀行批出的貸款額，最終或要「抬錢」上會。

現時根據金管局對住宅按揭貸款認可機構的指引，向借款人提供的現金回贈設有最高水平，若現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額須包括在貸款額內計算，待物業買賣手續完成後，銀行方可支付現金回贈予借款人。從上述例子看，因現金回贈為2%，銀行最後計算貸款額的方法為800萬元-12萬元（現金回贈）=788萬元，首期將由200萬元增加至212萬元。因此，首期緊絀的買家須慎防因加得減，置業前要做好預算，預留充足資金應對支付首期增加的機會。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年九月份現樓按揭宗數為6,538宗，較上月的9,202宗大減近三成，連升4個月後回落，對比去年同期的10,955宗更大減四成。而該月的樓花按揭宗數為199宗，較上月的224宗減少逾一成，對比去年同期的545宗更大減逾六成。以季度比較，今年第三季現樓按揭宗數錄得22,764宗，對比去年同期的30,801宗大減逾兩成半；第三季樓花按揭宗數則為525宗，對比對比去年同期的1,340宗大減六成，並創自2013年第3季後的季度新低。

現樓及樓花按揭宗數按月及按年同期均雙雙下跌，相信因第三季樓市交投淡靜，根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心最新資料顯示，第三季一二手住宅註冊宗數為12,336宗，較第二季的15,628宗減逾兩成，按揭宗數亦相應回落。

今年本港樓按市場受疫情影響，使交投按年回落，加上加息陰霾下，市場氣氛觀望，使入市意慾有所下跌，料銀行基於按揭業務仍未達標的情況下，將各自推出不同按揭產品及相關優惠吸引客戶搶攻市場份額，以爭取第四季表現作最後衝刺。當中先有大型銀行保持一手新盤的H按鎖息上限為2.5厘以力保其樓花市場地位，近日另一大型銀行則推出首2年定息按揭計劃，即首2年按揭固定為2.75厘。另外亦有中小型銀行推出不同類型的按揭產品以及增加按揭相關優惠，包括推出「綠色按揭計劃」，即客戶如購入的住宅項目獲得香港綠色建築議會轄下「綠建環評」評為「鉑金」或「金」級認證，申請按揭時可享高達$12,000額外現金獎賞。另有銀行將指定碼數的物業按揭現金回贈提升至1.9%，即自2019年8月後即逾3年的新高，惟不可同時享有高存息戶口。銀行的按揭產品各有吸引力，客人偏向選擇優惠較多的銀行承造按揭，料第四季四大銀行與中小型銀行將繼續角力，爭取市場佔比。

筆者提醒，現時市面上的按揭產品及相關優惠五花八門，優惠及細則亦有所不同，有意置業人士宜貸比三家，並揀選最合適的銀行及按揭產品。

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