拆解另類發展商按揭計劃

近期銀行推出的按揭產品五花八門，以吸引不同類型的買家。除銀行外，部份發展商推售新盤時，亦會推出各式各樣的付款方法供買家選擇。筆者將拆解近日某發展商為推售其一手現樓而提供的兩個較罕見的發展商按揭計劃。

第一個發展商按揭計劃為「漸進式按揭計劃」，是由發展商指定的財務機構所提供的一按貸款，買家最多可承造8成半按揭，年期最長30年。該計劃的特別之處是按揭貸款分開三段時期償還，第一期只需償還總貸款額的40%（首年利率為0.88%，第2至3年利率為P-2.5%，其後利率為P）；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。

此計劃首階段只需供四成按揭貸款，其後再分階段供其餘六成按揭貸款，對於部份擔心置業初期負擔較重的買家，此計劃可助減輕他們初期的供款負擔，待他們日後收入增加時更易應付供款，財務安排上較為彈性。

另一個發展商按揭計劃為「首3年定息二按計劃」，即是由發展商指定的銀行以及金融機構合作，分別為買家提供一按及二按貸款，而買家最多可承造8成按揭（二按部分最多為3成），年期最長30年。另外，發展商二按部分可享有定息優惠，首2年實際按息固定為2%至2.25%；第3年實際按息固定為2.5%至2.75%；第4年及之後實際按息可達P-2%至P-1.75%。

此計劃主要目的是為幫助買家鎖定二按貸款首3年的息率，以減低利率波動的風險，買家供款時可比較安心。現時銀行一般P按計劃及H按封頂息率為2.65%至2.875%，發展商二按首3年的息率則相對地低，買家首3年可節省部分的利息開支。

以上兩種發展商按揭計劃各有特色，買家可按實際需要而選擇適合自己的計劃，但要注意上述兩款計劃首幾年利息較低，但過了優惠期後息率會有所上升，因此建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率，事前亦應向發展商或地產代理了解清楚固中條款及細則。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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今年疫情影響本港經濟及樓市，按揭數字亦不理想，根據金管局住宅按揭統計顯示，今年首8個月新批出按揭金額及宗數為3,260.02億元及64,527宗，比去年同期的4,034.7億元及82,355宗，按年分別下跌19.2%及21.6%。首8個月的新取用按揭金額及宗數為2,140.54億元及44,035宗，相比去年同期的2,576.38億元及54,421宗，按年分別下跌16.9%及19.1%。

樓按市場持續疲弱，銀行為搶佔按揭業務，近期積極推出各種按揭計劃吸客。然而美國連番加息，本港銀行因資金成本壓力下需跟隨加息，難以下調按揭計劃的息率，因此有銀行從其他按揭優惠着手如增加現金回贈，而現時按揭客戶的現金回贈己升至2%以上水平。

近年置業人士申請按揭時，銀行提供的現金回贈因其中一個重要考量。以樓價為1,000萬元的單位為例，承造8成按揭，年期25年，現金回贈為2%，銀行會以最多6成按揭計算回贈，即600萬元ｘ2%＝12萬元。以息率2.875%計算，首年每月平均利息開支約$18,924，12萬元的現金回贈可節省足足半年的利息開支。

銀行增加現金回贈對買家實是樂事，在加息周期下減輕部分供樓負擔，但現金回贈是否越多越好?

自政府放寬按揭保險的樓價上限後，更多人透過高成數按揭上車，按揭成數及年期亦傾向計到盡，該些新手買家需要留神，現金回贈增加或會影響銀行批出的貸款額，最終或要「抬錢」上會。

現時根據金管局對住宅按揭貸款認可機構的指引，向借款人提供的現金回贈設有最高水平，若現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額須包括在貸款額內計算，待物業買賣手續完成後，銀行方可支付現金回贈予借款人。從上述例子看，因現金回贈為2%，銀行最後計算貸款額的方法為800萬元-12萬元（現金回贈）=788萬元，首期將由200萬元增加至212萬元。因此，首期緊絀的買家須慎防因加得減，置業前要做好預算，預留充足資金應對支付首期增加的機會。

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