港銀跟隨美加息 息口年內仍未見頂

最新11月份美聯儲議息會議宣布加息0.75厘，聯邦基金利率由3厘至3.25厘，提升至介乎3.75厘至4厘，是次已是儲局年內連續6次加息，合共已加3.75厘。美聯儲再次大手加息如市場預期，事實上，美國最新9月份消費者物價指數（CPI）報8.2％，按月雖有所回落，但仍高於市場預期，顯示通脹放緩速度不如預期，而聯儲局聲明亦指，現時通脹率仍然高企，加上疫情及俄烏問題打擊全球經濟活動，為通脹上升帶來壓力。預料美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平。

另一方面，本港大型銀行於同日宣布跟隨加息，最優惠利率P將上調0.25厘，是次已是港銀年內連續2次加息，共已加0.375厘，創2008年1月後的水平。港銀再次加息不無原因，拆息早於今年年中一直攀升，現時一個月HIBOR已連續多日升至3厘以上水平，早已高於銀行普遍P按息率及H按的封頂息率，料年內一個月HIBOR將升穿3.5厘以上水平。而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。另外，市場料美國下月將繼續大手加息，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。筆者預測本港銀行於下月議息會議後將再調升最優惠利率P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625厘。

現時按息雖升至3厘以上，但根據經絡按揭息率指數（MMI）過往數據，對比2000年代（2000年至2009年）的平均息率為3.79厘、1990年代（1990年至1999年）的平均息率為9.8厘，以及近30年的平均息率為4.9厘，可見現時的按息水平仍屬超低息水平，利率只是步向正常化，是次加息供樓負擔未見大增，仍屬健康水平。長遠而言，整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。不過料加息將會持續，未來一兩年的供樓負擔將逐步增加，筆者提醒供樓人士須有長遠穩健的財務安排，而有意置業人士則避免借盡按揭成數及年期，預留空間及備用資金，並衡量自身負擔能力才入市。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年8月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報2.52厘，比7月份的2.26厘增加26點子，連升3個月，並創接近3年（34個月）的新高。

8月份平均一個月銀行同業拆息（HIBOR）按月急升76點子至1.68厘，創30個月新高。而根據金管局住宅按揭統計調查，8月份H按選用比例為96.6%，反映大部分新造客戶仍傾向選用H按計劃，另外8月份部份銀行陸續上調H按封頂息率0.25厘，因此在拆息急升下，MMI亦同步上升。

若與今年1月份MMI 1.63厘比較，8月份MMI已比今年初急升89點子。以貸款額500萬元為例，按揭年期為30年，如以1月份MMI 1.63厘計算，每月供款$17,570，壓力測試要求為$47,316；如以8月份MMI 2.52厘計算，每月供款$19,808，即增加$2,238或12.7%，壓力測試要求為$48,631，即增加$1,315或2.8%，置業人士的供樓負擔及入市門檻進一步增加。

日前香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）已升穿3厘，創自2008年10月28日後（3.18厘）即近14年新高，當時本港銀行體系結餘為180億元。另外，三個月銀行同業拆息更升至近4厘半水平，同創逾14年新高。金管局於今年5月開始已39度接錢，現時銀行體系結餘已跌至約1,000億元水平，相信短時間內將進一步跌穿1,000億元。而美國通脹依然強勁，聯儲局成員大多表示將要繼續加息以遏止通脹，市場普遍認為下一次美聯署議息會議將繼續大手加息0.75厘，利率將進一步上調至4厘以上水平。在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，筆者料香港銀行將於議息會議後漸進地加最優惠利率（P），估計加幅約0.25厘。在息口上升的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，料今年MMI或挑戰3厘以下水平。

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