轉按新支付安排 客戶交易更有保障

香港銀行公會日前宣佈，銀行客戶進行住宅按揭轉按交易時，將有多一種支付安排選擇，而新安排已獲金管局認可。

舊有安排下，進行轉按交易時，新造按揭銀行會先將款項轉帳至律師行以作託管，其後由律師行發出支票，以清還客戶原有的按揭貸款於原有按揭銀行。新增安排下，銀行可通過銀行間即時支付系統進行電子轉帳，直接處理相關支付。適用的轉按情況為「轉換銀行」—新造按揭銀行透過新電子支付系統，直接把按揭款項支付予原有按揭銀行，若新批貸款高於原有貸款，新造按揭銀行會把餘下的款項轉至借款人在該銀行戶口。另外亦適用於「轉換借款人」—在不轉換按揭銀行的情況下轉換借款人，以及「現契套現」—就無按揭的物業進行按揭套現。

根據經絡按揭轉介研究部及金管局住宅按揭統計，顯示今年首9個月轉按貸款額及宗數錄得943.07億元及21,054宗，對比去年同期分別升24.5%及16.7%。而9月份轉按宗數佔新批出貸款宗數的比例為35.3%，為近3年的高位，反映轉按佔整體按揭市場一定數目。是次新安排可有效加強轉按客戶保障，避免出現與支付相關的風險，例如客戶資金在無法預知的情況下被凍結等。事實上，近年曾有律師行因停業而令樓按客戶資金遭凍結的事件，導致客戶按揭交易受阻。新安排可保障業主避免再有因律師樓問題而產生風險外，住宅轉按程序比新造住宅按揭相對簡單及風險較低，措施對業主、銀行及律師樓都更有保障。另外，優化支付過數方式，即以電子化方式讓銀行與銀行之間直接過數，未來交易將更為順暢及安全，同時亦能推進按揭業務數碼化發展，對樓按影響正面。

若客戶想採用新增支付安排申請轉按，銀行會告知客戶的轉按情況是否合適，另外亦需要符合指定條件，如須為住宅按揭貸款（包括住宅大廈內的獨立車位或住宅連車位）、物業目前只有一筆或不存在按揭、新造按揭銀行之借款人僅提取一筆按揭、原有按揭銀行及新造按揭銀行均為香港銀行，以及現有按揭貸款及轉按按揭貸款均以港元計算。如想了解更多詳情，亦可向相關銀行查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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金管局最新數據顯示，今年第三季負資產個案錄得533宗，涉及金額為30億6百萬元，對比第二季錄得55宗及3億元，宗數及貸款金額按季分別急增478宗及27億6百萬元或約8.7倍及9倍，而宗數亦創2016年第二季後的季度新高。

負資產出現的成因為樓價下跌，物業市值低於未償還按揭貸款而造成資不抵債，例如樓價下跌超過一成，承造九成按揭的新業主就有機會跌入負資產行列。因此，按揭成數愈高，所承受負資產的風險亦會愈高。而近年負資產的個案，一般為涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

另一方面，根據美聯物業房地產數據及研究中心的樓價變化資料，顯示今年第三季的樓價下跌5.9%，創自2018年第四季後的最大跌幅。另外，根據差餉物業估價署的資料可見，今年第三季私人住宅售價指數報369.5點，按季下跌3.8%，連跌4個季度及創2019年第一季後的季度新低。而鑑於樓價出現調整，負資產個案亦有所急增。

第三季樓市受加息陰霾影響，買家入市持觀望態度。而最新一份《施政報告》雖推出放寬合資格外來人才在港置業的印花稅，但屬中長期措施。經濟仍未完全開通，加上銀行於今個月再次加息，料銀行加息步伐仍未見頂，買家入市將更為審慎，相信短期內樓市仍會持續回調，料年內負資產個案挑戰千宗水平。

雖然負資產宗數有所上升，然而未對用家帶來即時衝擊。而根據金管局資料顯示，12月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%，按月分別下跌0.01%以及維持不變，並處於歷史超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，只要準時還款，銀行一般亦不會向負資產人士「call loan」。另外，如想避免淪為負資產，最重要貸款及按揭成數勿借太盡。而年內本港加息或會持續，加上樓價仍處於回調階段，有意入市的買家要留意市況，置業前亦要衝量自身負擔能力及經濟狀況，並預留充足的首期資金以策萬全。

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