定按加息速度急 反映市場資金壓力增

市面上按揭計劃主要分為H按、P按及定息按揭，根據金管局最新住宅按揭統計，9月份新批出按揭貸款中，選用H按計劃佔96.4%，P按計劃佔1.3%，而定息按揭計劃則佔0.5%。

為何三種按揭計劃佔比有這樣大的差距？近幾年低息環境下，拆息持續低企，選用H按計劃會最為受惠，因此佔比自2020年初一直維持9成以上的超高水平，並斷層式拋離其他按揭計劃。即使現時拆息高企，現時絕大部份H按計劃設有封頂息率，通常與P按計劃相同。所以中長線看，未來拆息下跌時，選用H按計劃便可立即慳息。

定按計劃雖只佔0.5%，但比起上月0%有所上升，創逾4年新高，相信因月前有銀行推出首一至兩年的定按計劃，息率比普遍新造P按計劃及H按計劃封頂息率略低，因此吸引部份想固定供款開支的客戶選用，並使其選用比例有所上升。不過該銀行的定按計劃已暫停接受申請，現時只有香港按揭證券有限公司（按證公司）提供10年期、15年期及20年期定按計劃。然而按證公司年內一直上調定按計劃的息率，近日按證公司再次宣佈定按10年期、15年期及20年期年利率調整至4.25厘、4.4厘及4.55厘，較上月份各上調0.25厘，並為今年第8度上調利率，今年已合共加息達2.26厘。

以500萬貸款額，年期為25年為例，若以最新11月份定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$27,087、$27,509及$27,934。而市面上H按計劃實際按息為2.875%，每月供款$23,387，比較之下，定按計劃每月供款比H按計劃多出$3,700（15.8%）、$4,122（17.6%）及$4,547（19.4%），吸引力相對地低。

按證公司多次上調定按計劃的年利率，相信因美國一直加息，本港多間銀行亦跟蹤上調最優惠利率P，按證公司因應市場環境及資金成本壓力增加等情況下才作出有關決定。市場預期聯儲局將於下月加息0.5厘，本港銀行體系總結餘進一步下降至約960億港元，一個月同業拆息亦升至3厘半水平，基於資金成本壓力趨增，料按證公司將繼續上調定按息率，按揭客戶將繼續傾向選用息率較低的H按計劃以慳取較多利息開支。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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香港銀行公會日前宣佈，銀行客戶進行住宅按揭轉按交易時，將有多一種支付安排選擇，而新安排已獲金管局認可。

舊有安排下，進行轉按交易時，新造按揭銀行會先將款項轉帳至律師行以作託管，其後由律師行發出支票，以清還客戶原有的按揭貸款於原有按揭銀行。新增安排下，銀行可通過銀行間即時支付系統進行電子轉帳，直接處理相關支付。適用的轉按情況為「轉換銀行」—新造按揭銀行透過新電子支付系統，直接把按揭款項支付予原有按揭銀行，若新批貸款高於原有貸款，新造按揭銀行會把餘下的款項轉至借款人在該銀行戶口。另外亦適用於「轉換借款人」—在不轉換按揭銀行的情況下轉換借款人，以及「現契套現」—就無按揭的物業進行按揭套現。

根據經絡按揭轉介研究部及金管局住宅按揭統計，顯示今年首9個月轉按貸款額及宗數錄得943.07億元及21,054宗，對比去年同期分別升24.5%及16.7%。而9月份轉按宗數佔新批出貸款宗數的比例為35.3%，為近3年的高位，反映轉按佔整體按揭市場一定數目。是次新安排可有效加強轉按客戶保障，避免出現與支付相關的風險，例如客戶資金在無法預知的情況下被凍結等。事實上，近年曾有律師行因停業而令樓按客戶資金遭凍結的事件，導致客戶按揭交易受阻。新安排可保障業主避免再有因律師樓問題而產生風險外，住宅轉按程序比新造住宅按揭相對簡單及風險較低，措施對業主、銀行及律師樓都更有保障。另外，優化支付過數方式，即以電子化方式讓銀行與銀行之間直接過數，未來交易將更為順暢及安全，同時亦能推進按揭業務數碼化發展，對樓按影響正面。

若客戶想採用新增支付安排申請轉按，銀行會告知客戶的轉按情況是否合適，另外亦需要符合指定條件，如須為住宅按揭貸款（包括住宅大廈內的獨立車位或住宅連車位）、物業目前只有一筆或不存在按揭、新造按揭銀行之借款人僅提取一筆按揭、原有按揭銀行及新造按揭銀行均為香港銀行，以及現有按揭貸款及轉按按揭貸款均以港元計算。如想了解更多詳情，亦可向相關銀行查詢。

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