近日有報導指某女藝人擲二千萬元購買西貢一幢村屋。村屋實用率高，鄰近環境舒適寧靜，部份村屋更不需繳付管理費以及可養飼寵物，加上入場門檻相對私樓低，是不少上車客的熱門之選。不過，申請村屋按揭一般比私樓較為繁複，當中牽涉的問題亦較為廣。筆者在此為大家拆解入市村屋需要注意的5個伏位。
- 村屋一般分為「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋」，當中市場上最常見的村屋為丁屋。丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可於市場自由買賣，因此購買丁屋前要先確保物業已補地價。
- 村屋的交投較私樓疏落，銀行因缺乏市場交投參考指標，加上部分村屋質素參差，估價行取態會較為保守，較易遇上估價不足的問題，影響買家預算，建議入市前預留充足備用資金作首期開支。
- 村屋按揭還款期一般為25至30年，個別銀行以「55至65年減樓齡」計算，如經按保申請高成數按揭，最高按揭年期只可以「55年減樓齡」計算，即25年樓齡以上村屋不能借足30年，入息要求將有所增加。
- 自今年2月「波叔PLAN」推出後，首置人士購買1,000萬元或以下的物業可承造最高9成按揭，要留意1,000萬元或以下的村屋最高只可承造8成半按揭。
- 村屋涉及業權、地契、路權及樓宇結構等複雜問題，銀行審批按揭時，或會委派估價行職員親臨現場視察或驗樓，審批時間比一般按揭批核長，建議買家與賣方爭取至少兩個月以上的成交期。
購買村屋注意事項繁多，稍有不慎，銀行批出的按揭成數未如理想，最終或會失預算。有意入市村屋的買家事前宜做足資料搜集，此外亦要準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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新一期居屋開始進行揀樓程序，準買家已陸續獲邀揀選心儀單位。是次推出的7個新屋苑合共8,926個單位，均以市價51折出售，售價由約124萬至531萬元不等。首日已售出111伙單位，銷情理想。
是次銷情理想不無原因，新屋苑在地段、交通以至生活配套上各有優點，想欣賞維港美景可選北角驥華苑；著重生活配套可選沙田愉德苑或將軍澳昭明苑；啟德啟欣苑及土瓜灣冠山苑則屬34 校網，名校林立；而東涌裕雅苑則於年內落成，購買後可即買即住。
成功揀選心儀單位的買家，最早可於屋苑關鍵日期前六個月申請按揭，部份銀行可彈性提早處理買家的按揭申請。因政府為新居屋買家提供按揭擔保，銀行均不會為買家進行壓力測試，同時買家不需透過申請按揭保險亦能承造高成數按揭，綠表買家最高可承造9成半按揭，白表買家最高可承造9成按揭，按揭還款年期最長可達25年。
另外，過往銀行只可向居屋買家提供P按計劃，現時房委會已經批準居屋買家選舉H按計劃。而一般銀行提供的P按計劃為P-2.5%（P=5.375%），H按計劃則為H+1.3%，封頂息率與P按一樣為P-2.5%（P=5.375%）。近期拆息一直維持3厘以上水平，H按計劃實際息率早已升至封頂位，因此現時兩種計劃的實際息率同為2.875%。另外銀行亦會提供約2%的現金回贈。
以最快可入伙的東涌裕雅苑為例，最大單位售價約355萬元，如以白表申請9成按揭，年期為25年，首期為35.5萬元，以現時P按或H按實際息率為2.875%計算，每月供款同為$14,944，現金回贈為4.26萬元。現時情況下，選P按或H按在息率及供款上皆沒有分別，不過拆息（HIBOR）一般較最優惠利率（P）浮動，當在低息環境下，拆息顯著回落時，選用H按便可享較低息率供款。
另外亦要注意，新居屋買家雖有政府擔保並可免通過壓力測試，但市場料本港加息將會持續，不論選用P按或H按，未來一兩年的供樓負擔將逐步增加。建議買家做好風險管理，確保有長遠穩健的財務安排及預留備用資金，而即將揀樓的準買家亦要根據自身負擔能力，揀選合適的單位。
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