壞消息盡出 樓市見底有望

今年以來，整體樓市走勢呈「量價齊跌」，一手新盤方面第二及第三季表現較好，惟抵銷不了第一及第四季冷清的交投。二手私宅更加呆滯，首10個月的買賣登記量中，只有4月及5月份能突破三千宗或以上，其餘8個月均只在二千餘宗的低水平反覆。

樓價自去年第三季尾的歷史高位回落，至今累積跌近兩成（包括滯後的數據），創08年金融海嘯後最大的跌幅。受疫情、加息及股市連番大跌等負面因素拖累，置業人士入市態度極為審慎，每每要求有大幅度的減價才有機會達致成交；但是目前大部分業主都是用家，多沒有急於套現的需要，形成市況更加牛皮膠着，最終在僧多粥少下，不少地產代理從業員都缺乏生意、朝不保夕。

早年樓市大蕭條時，無論是二手業主及發展商為了搶佔市場，都願意大幅削價。當中發展商因以往投地的價錢便宜，再加上建築成本沒今天這樣高，自然有條件及空間可以割價。然而，今時今日地皮價格高昂，加上建築成本大增，所以大部分發展商都不願割價求售，寧願與淡市鬥耐力，等待好消息再現。

綜觀目前狀況，市場上最壞的消息都已出現，筆者認為今次發展商的勝算頗高，因為否極泰來，好消息出現的機會將越發增加。例如，內地政府已宣佈將入境隔離措施限制改為「5+3」，雖然對香港而言仍未算是通關，但縮短隔離的日數，對內地人重返香港旅遊或營商的吸引力大增，對經濟有提振作用，樓市交易也有望回升。

另一方面，美國經過早輪連番大手加息後，通脹終見改善，下月再加息的幅度料放緩，香港的加息壓力也可減輕。再者，香港的防疫措施正逐漸鬆綁，有利香港經濟重返正軌。此外，國家主席習近平於20國集團峰會和美國總統拜登會晤後，雙方釋出謹慎樂觀、重啟對話的積極態度，絕對有利化解之前兩國關係繃緊的狀態。筆者認為，香港已走至黑暗隧道的末端，樓市見底有望，大家可拭目以待即將迎來的曙光！

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

這幾年的反修例社會運動、新冠疫情、加息、中美角力，以至俄烏戰爭等，令香港受到重創，經濟民生嚴重受損，不同行業的倒閉潮迭起，就連地產業也可能會步其後塵。

經濟慘淡，造成樓市持續不振，樓價已由上年的高位回落接近兩成（已計及筆者集團指數的滯後），而且未似有跡象顯示跌勢會停止。嚴冬將至，地產代理亦要展開了不同程度的瘦身，以求可以縮減成本；而說到減成本，主要就是廣告、人工和租金三方面。

代理的廣告雖看似頗密集，但費用佔營運成本相對較少，亦是最容易減省的部分。不過易減不等於就可以大刀闊斧地減，因為廣告同樣關乎對生意的效益。減少廣告，沒有了有效的宣傳，難於吸納客源，因此會影響生意；再者，就算全面削廣告，對節省成本的幫助亦不太大。

說到人工方面，要大幅削減，同樣會遇到困難。地產代理是「以人為本」的行業，沒有足夠的「兵力」，就沒有足夠的生意。貿然大削人手，對改善營運無補於事。所以，只能夠優化人手，將業績處於底層、生產力欠奉的人手減去。

至於舖位租金，則是地產代理公司的最大成本，是要重點減省的支出；但裁減舖位數目，往往受制於租約及租期，而且在執行上亦往往進退兩難。例如一些租約屆滿的舖位，可能有一定的生產力，所以不會貿然削走；但一些表現較差的舖，卻因仍有租約在身，想放棄也有難度。如果市況沒有改善，這種兩難局面恐怕仍要維持一段長時間。

上月市民大眾與地產業界都期望《施政報告》會對經濟及樓市有提振作用，但最終事與願違。筆者相信，發展商來到了11月，已明確知道市場的走向，新盤要確保新盤銷路，價錢及付款辦法都必須要有吸引力，迎合目前的市場狀況。當各大發展商願意採取薄利多銷的策略，樓市氣氛絕對有機會轉趨熱鬧。畢竟不少香港人仍有置業能力，而新香港人也同樣有置業能力，關鍵在於目前新盤的吸引力是否足夠。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強