出租物業3個須知

近月樓市交投淡靜，觀望態度濃厚，而樓價跌勢仍持續，根據差餉物業估價署最新數字，顯示今年10月份樓價指數報352.4點，按月跌2.4%，連跌5個月，今年累計跌逾一成。另一邊廂，租賃市場交易量則有上升趨勢，租金指數比樓價指數相對硬淨，由第2季開始反覆上升，最新10月份租金指數報179.5點，按月升0.28%。

租賃市場價量齊升，筆者認為因供求增加而所帶動。環球以至本港進入加息周期，面對息口及供款壓力將進一步增加，買家入市態度愈趨審慎，加上今年樓價出現顯著回調，令部份有意入市的買家對後市抱觀望態度，並暫時擱置置業打算，期望未來樓價進一步下調，因此由買轉租的人增多。

另外，愈多業主的持貸能力強，根據政府統計處數據顯示，截止2021年本港逾6成半業主已經完全供斷其住宅物業，早前市場出現的減價蝕讓交投，主要是因業主要移民或急需資金周轉，而現時大部份業主未急於沽出手上單位，因而將單位轉賣為租，使租盤數量增多，並帶動其交投。

有地產代理亦看準租賃市場並出新招吸客，如日前有代理夥拍本地虛擬銀行推出以「先租後付」為概念的「循環易借」低息貸款計劃，以其貸款助租客預先繳付一年租金加按金，並首三個月免支出，租客其後才開始每月還款。此方法可助租客減輕新居入伙時所需的資金壓力，而業主亦可免除租客欠租風險及催繳收租的麻煩。

如有業主打算出租物業，須注意以下事項。首先，根據按揭保險公司的規定，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的業主只限自住，並不可用於出租，如打算出租其物業就須先剔除按揭保險的身份。其次，即使業主沒有使用按揭保險計劃，但出租單位前應先知悉銀行，並取得銀行的同意並簽署「出租同意書」方可出租，而出租物業的按揭成數最高為五成。最後，業主要慎選租客，並要求對方提供入息證明，以考量對方有否足夠能力應付交租，如經地產代理尋找租客會更為穩妥。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

置業人士申請按揭時，銀行批出的按揭息率是一項重要考量，因息率會直接影響借貸人的入息要求以及每月供款開支。過往幾年銀行的按息大致相同，但近期部份銀行因應自身條件及對按揭業務的取態，各自調整其按揭計劃的息率。現時市面上按揭計劃息率不一，相信不止買家，就連同行朋友整合相關資訊時亦十分頭痛，筆者在此整合近期按揭計劃的三個變化。

首先，大型銀行與中小型銀行對按揭業務的取態不同。香港一個月HIBOR升穿4厘，相信年內將繼續反覆攀升。息口上升及銀行資金成本壓力驟增下，香港按揭證券有限公司於日前已第8度上調定按計劃的息率，另有大型銀行為確保利潤及因應資金成本而再度上調H按鎖息上限，為利率上升再作準備。相反，有中小型銀行曾短暫下調H按鎖息上限，相信因其按揭業務仍未達標，一旦加息後便較大型銀行難吸客，因此於短期內下調H按鎖息上限以搶市場份額。另外，H按計劃非一定比P按佔優。近幾年拆息低企的環境下，大部份業主傾向選用H按計劃以慳取更多利息開支，然而現時拆息早已攀升至H按封頂位，部分新造P按計劃實際按息比H按計劃較為優惠，反而可即時慳取更多利息開支。最後，購買一手樓的買家要注意，一手樓及二手樓按揭計劃或有不同，部份銀行為一手樓提供的按揭計劃息率較二手樓更為優惠。

現時銀行對按揭業務的取態有所不同，要揀選最合適的銀行，最好當然「貸比三家」，不過大多數買家都是上班一族，平日難以抽空到銀行親身查詢按揭資訊，加上銀行的按揭計劃瞬息萬變，要搜集及比較銀行按揭資料，然後再向最合適的銀行遞交按揭申請，同時再要爭取最好的利率及回贈，整個過程是十分費時，因此不少人都會尋找按揭轉介公司協助處理按揭事宜。然而近年部分按揭轉介公司以「高回佣」作招徠，卻忽略其業務本質，建議置業人士應選擇規模大及有歷史背景的轉介公司，這些公司會安排可靠的按揭專家，根據買家的財務狀況，提供詳盡的分析及評估，讓買家輕鬆快捷揀選到最合適的按揭計劃。

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