置業人士申請按揭時，銀行批出的按揭息率是一項重要考量，因息率會直接影響借貸人的入息要求以及每月供款開支。過往幾年銀行的按息大致相同，但近期部份銀行因應自身條件及對按揭業務的取態，各自調整其按揭計劃的息率。現時市面上按揭計劃息率不一，相信不止買家，就連同行朋友整合相關資訊時亦十分頭痛，筆者在此整合近期按揭計劃的三個變化。
首先，大型銀行與中小型銀行對按揭業務的取態不同。香港一個月HIBOR升穿4厘，相信年內將繼續反覆攀升。息口上升及銀行資金成本壓力驟增下，香港按揭證券有限公司於日前已第8度上調定按計劃的息率，另有大型銀行為確保利潤及因應資金成本而再度上調H按鎖息上限，為利率上升再作準備。相反，有中小型銀行曾短暫下調H按鎖息上限，相信因其按揭業務仍未達標，一旦加息後便較大型銀行難吸客，因此於短期內下調H按鎖息上限以搶市場份額。另外，H按計劃非一定比P按佔優。近幾年拆息低企的環境下，大部份業主傾向選用H按計劃以慳取更多利息開支，然而現時拆息早已攀升至H按封頂位，部分新造P按計劃實際按息比H按計劃較為優惠，反而可即時慳取更多利息開支。最後，購買一手樓的買家要注意，一手樓及二手樓按揭計劃或有不同，部份銀行為一手樓提供的按揭計劃息率較二手樓更為優惠。
現時銀行對按揭業務的取態有所不同，要揀選最合適的銀行，最好當然「貸比三家」，不過大多數買家都是上班一族，平日難以抽空到銀行親身查詢按揭資訊，加上銀行的按揭計劃瞬息萬變，要搜集及比較銀行按揭資料，然後再向最合適的銀行遞交按揭申請，同時再要爭取最好的利率及回贈，整個過程是十分費時，因此不少人都會尋找按揭轉介公司協助處理按揭事宜。然而近年部分按揭轉介公司以「高回佣」作招徠，卻忽略其業務本質，建議置業人士應選擇規模大及有歷史背景的轉介公司，這些公司會安排可靠的按揭專家，根據買家的財務狀況，提供詳盡的分析及評估，讓買家輕鬆快捷揀選到最合適的按揭計劃。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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市面上按揭計劃主要分為H按、P按及定息按揭，根據金管局最新住宅按揭統計，9月份新批出按揭貸款中，選用H按計劃佔96.4%，P按計劃佔1.3%，而定息按揭計劃則佔0.5%。
為何三種按揭計劃佔比有這樣大的差距？近幾年低息環境下，拆息持續低企，選用H按計劃會最為受惠，因此佔比自2020年初一直維持9成以上的超高水平，並斷層式拋離其他按揭計劃。即使現時拆息高企，現時絕大部份H按計劃設有封頂息率，通常與P按計劃相同。所以中長線看，未來拆息下跌時，選用H按計劃便可立即慳息。
定按計劃雖只佔0.5%，但比起上月0%有所上升，創逾4年新高，相信因月前有銀行推出首一至兩年的定按計劃，息率比普遍新造P按計劃及H按計劃封頂息率略低，因此吸引部份想固定供款開支的客戶選用，並使其選用比例有所上升。不過該銀行的定按計劃已暫停接受申請，現時只有香港按揭證券有限公司（按證公司）提供10年期、15年期及20年期定按計劃。然而按證公司年內一直上調定按計劃的息率，近日按證公司再次宣佈定按10年期、15年期及20年期年利率調整至4.25厘、4.4厘及4.55厘，較上月份各上調0.25厘，並為今年第8度上調利率，今年已合共加息達2.26厘。
以500萬貸款額，年期為25年為例，若以最新11月份定按計劃的利率計算，10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$27,087、$27,509及$27,934。而市面上H按計劃實際按息為2.875%，每月供款$23,387，比較之下，定按計劃每月供款比H按計劃多出$3,700（15.8%）、$4,122（17.6%）及$4,547（19.4%），吸引力相對地低。
按證公司多次上調定按計劃的年利率，相信因美國一直加息，本港多間銀行亦跟蹤上調最優惠利率P，按證公司因應市場環境及資金成本壓力增加等情況下才作出有關決定。市場預期聯儲局將於下月加息0.5厘，本港銀行體系總結餘進一步下降至約960億港元，一個月同業拆息亦升至3厘半水平，基於資金成本壓力趨增，料按證公司將繼續上調定按息率，按揭客戶將繼續傾向選用息率較低的H按計劃以慳取較多利息開支。
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