H按選用比例創近3年新低

金管局10月份住宅按揭統計顯示，新批按揭貸款個案中，選用H按計劃的比例報84.1%，按月下跌12.3%，連跌4個月及創33個月新低。P按選用比例按月升7.8%至9.1%，創32個月新高。定息按揭計劃選用比例按月升4.1%至4.6%，創52個月新高。

自2020年4月起，平均一個月拆息（HIBOR）長時間維持於超低水平，H按計劃選用佔比亦一直維持9成以上，今年6月份更曾升至97.9%，創有記錄的新高。近幾年H按計劃備受業主喜愛，主要是因H按計劃設有的封頂息率一般與P按計劃的實際息率相同，當拆息處於超低水平時，選用H按計劃比P按計劃能慳取更多利息開支。

拆息高企時，封頂息率亦可發揮鎖息作用。近日一個月HIBOR曾升穿5厘，創自2007年10月23日即15年後的新高，選用H按計劃的業主亦早以封頂息率供款，以100萬貸款額、年期30年，市場上一般H按計劃為H+1.3%及HIBOR為5厘計算，如沒有封頂息率，實際按息為5%+1.3%=6.3%，每月供款為$6,190，如設有封頂息率（現時一般約3.375%），以100萬貸款額及年期30年，每月供款只需要$4,421，比沒有設封頂息率可減少$1,769或28.6%，即慳足近3成的利息開支。

上述例子可見封頂息率的重要性，拆息低企時可即時慳息，拆息急升時則可保障業主避免以過高利率供款，可謂「進可攻、退可守」。這對於業主固然有著數，但拆息高企時銀行則會「計唔掂數」，因銀行在放貸過程中，需要計算當中可獲得的收益以及相關成本，如資金、執行管理、服務、風險及機會成本等。現時一個月HIBOR升至15年新高，同時亦超過1個月維持3厘以上水平，拆息早已高於銀行成本，但封頂息率限制銀行的收益，基於資金成本考量，近期已有部份銀行再次上調H按計劃封頂息率。

另一邊廂，部份銀行根據自身策略，其新造P按計劃實際按息比H按計劃的封頂位較低，加上月前有大型銀行推出限時定息按揭計劃，息率更比普遍P按及H按封頂位略低，使新造按揭客戶傾向選用可即時慳取更多利息支出的按揭計劃，因此兩種按揭計劃選用比例亦一同上升。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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近月樓市交投淡靜，觀望態度濃厚，而樓價跌勢仍持續，根據差餉物業估價署最新數字，顯示今年10月份樓價指數報352.4點，按月跌2.4%，連跌5個月，今年累計跌逾一成。另一邊廂，租賃市場交易量則有上升趨勢，租金指數比樓價指數相對硬淨，由第2季開始反覆上升，最新10月份租金指數報179.5點，按月升0.28%。

租賃市場價量齊升，筆者認為因供求增加而所帶動。環球以至本港進入加息周期，面對息口及供款壓力將進一步增加，買家入市態度愈趨審慎，加上今年樓價出現顯著回調，令部份有意入市的買家對後市抱觀望態度，並暫時擱置置業打算，期望未來樓價進一步下調，因此由買轉租的人增多。

另外，愈多業主的持貸能力強，根據政府統計處數據顯示，截止2021年本港逾6成半業主已經完全供斷其住宅物業，早前市場出現的減價蝕讓交投，主要是因業主要移民或急需資金周轉，而現時大部份業主未急於沽出手上單位，因而將單位轉賣為租，使租盤數量增多，並帶動其交投。

有地產代理亦看準租賃市場並出新招吸客，如日前有代理夥拍本地虛擬銀行推出以「先租後付」為概念的「循環易借」低息貸款計劃，以其貸款助租客預先繳付一年租金加按金，並首三個月免支出，租客其後才開始每月還款。此方法可助租客減輕新居入伙時所需的資金壓力，而業主亦可免除租客欠租風險及催繳收租的麻煩。

如有業主打算出租物業，須注意以下事項。首先，根據按揭保險公司的規定，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的業主只限自住，並不可用於出租，如打算出租其物業就須先剔除按揭保險的身份。其次，即使業主沒有使用按揭保險計劃，但出租單位前應先知悉銀行，並取得銀行的同意並簽署「出租同意書」方可出租，而出租物業的按揭成數最高為五成。最後，業主要慎選租客，並要求對方提供入息證明，以考量對方有否足夠能力應付交租，如經地產代理尋找租客會更為穩妥。

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