好消息續現 料明年樓市彈15%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

香港樓市受到疫情、加息、通脹及俄烏衝突等多項因素打擊，2022年一瀉如注。但隨著各個因素都有所緩和，如果加上政府適時在樓市減辣，樓價有望於2023年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%。

美國加息經已進入尾聲，2023年再加兩三次累計加幅約1厘應可見頂，儘管不會立即掉頭減息，但會持續在高位橫行，不再大幅攀升，對股樓有利。

通脹是美國以至全球加息的重要因素，但美國近期所公佈的經濟據多數走軟，消費又告減弱，加上大企業大量裁員，美國通脹升勢漸見乏力。加上國際油價及糧食價格有顯著回落，通脹壓力消減，亦減弱了加息的動力。

俄烏衝突持續，但兩國容許糧食出口到世界各地，糧食價格上升造成通脹問題亦向減退，有助世界各地不必大手加息，減低了通脹及加息對全球經濟的破壞。

新冠疫情仍未平息，但對人類殺傷經已大不如前，治癒率亦大大提高，全球逐漸回復正常活動。

幾大不利因素有所紓緩，但2022年香港樓市料遭受一成多的重挫。惟經濟復甦需時，相信明年首季仍受著各項不利因素餘波所左右。如果加上政府適時減辣，對遭受重創的樓市會有幫助。

香港樓市自2019年年尾，開始現下調趨勢，緊接是2022年第一季的第五波疫情，嚴密防控措施，令第一季經濟幾近停頓，接著是美國的加息潮，造成2022年住宅物業市場價量齊跌，由2021年至2022年間經歷了樓市的天與地，但相信否極會泰來，近日好消息漸浮現，料明年初樓價將出現谷底反彈。

呼籲港府適時審視各項辣招，以免傷害了市場的自由調節機制，亦有損業主以物業套現能力。加上銀主盤量及負資產數量已創出新高，冀望港府及時撤辣以免出現金融危機。

今次跌市並非因為單一因素，而是上述包括疫情、加息、通脹及俄烏衝突等多項因素造成，此等不利因素亦不能於短期內解決，導致今次跌浪較長。

相信港府不會對下行經濟坐視不理，年內亦必定與內地通關。通關復常後，物業市場亦會重回正軌，率先成交量恢復，繼而樓價亦會從谷底反彈15%。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局結束一連兩日議息會議，一如市場所料加息0.5厘。聯儲局主席鮑威爾強調，在聯邦公開市場委員會確信通脹持續跌至2%目標水平之前，不會考慮減息。該局預測2023年聯邦基金利率將上升到5.1厘。筆者建議，投資市場的樓市及股市參與者不要幻想在加息完成之後立即減息。

加息0.5厘，將聯邦基金利率上升到4.25-4.5厘，成為2007年底以來最高。但加幅較過去4次會議每次加0.75厘為低，今次政策決定獲得一致投票通過。

聯儲局在議息聲明中重申，持續加息是適當，以便貨幣政策立場具有足夠限制性，令通脹隨著時間推移回歸到2%。在決定加息步伐時，將考慮貨幣政策的累積緊縮程度、貨幣政策對經濟活動和通脹影響的滯後性，以至經濟及金融發展因素。

聲明指出，近幾個月就業增長強勁、失業率持續在低位。通脹依然高踞不下，反映與疫情相關的供需失衡、食品及能源價格上升，以及更廣泛的價格壓力。俄烏衝突帶來通脹額外上升壓力，委員會高度關注通脹風險。

聯儲局主席鮑威爾表示，持續加息是適當的，加息仍有一段路要走，加息至甚麼水平將取決於通脹、金融狀況及評估政策是否足夠限制性，當局會繼續於逐次會議上作出決定。

鮑威爾指出，聯儲局官員預計，相比其他領域的通脹，服務通脹將需要更長時間才能紓解，故此需要進一步提高利率去令整體通脹得到控制。今年10及11月通脹數據顯示，價格上升步伐有所放緩，但仍需大量證據以確信通脹持續降溫。

聯儲局預測2023年聯邦基金利率將上升到5.1厘。鮑威爾被問到2023年會否有機會減息，他指出，目前關注點不是減息，而是將政策立場轉向足夠限制性程度，去確保通脹隨著時間推移，返回到2%的目標。聯儲局的預測並無顯示會減息，在聯邦公開市場委員會確信通脹持續跌向2%目標水平之前，不會考慮減息。

聯儲局聲言通脹未跌至2%不會減息，筆者計算，已加息至4.25-4.5厘，距離該局預測2023年聯邦基金利率將上升到5.1厘，相差這個加息週期頂位不遠，加息將行人止步，然後打橫行。