預算案樓市小減辣 利好氣氛

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波新一份財政預算案，為本港樓市帶來小減辣驚喜，調減1,008萬元以下首置印花稅，有利樓市。儘管近期愈來愈多聯儲局成員指出通脹頑強，稍後加息有可能有一次加0.5厘。長遠去看，該段時間加息只是短暫性，長線去看樓市仍屬正面。

政府因時制宜，為去年疲弱的物業市場以減印花稅來振興，筆者表示歡迎。未來私樓供應龐大，加上美國加息步伐未明朗，相信有關物業印花稅的調減，未會令樓價飈升。

根據中原研究部資料統計，2022年300萬元以下一二手私人住宅登記2,359宗，僅佔整體私人住宅登記5.6%，同年千萬以下一二手私人住宅登記33,350宗，佔整體登記79.3%。本年度財案將物業印花稅稅階擴闊，同時調低了相關印花稅率，調低幅度由1.3%至99.8%不等。1,008萬以下物業成交為市場主流，以去年為例佔近8成，包攬了上車盤以至中型換樓單位，屬基本民生置業市場，相信有助帶動整體物業成交。

寬減印花稅金額只是數萬元，屬小減辣，但象徵意義重大。以往港府房策以壓抑需求為主，多年來只有加辣少見減辣，面對去年疫情年，物業成交量創新低，私樓樓價更錄得逾15%跌幅，港府今次願意稍為樓市鬆綁，證明亦意識到物業市場乃香港其中重要經濟命脈。

現時香港仍正處於初期復甦階段，相信小減辣未必會大幅度增加物業成交量，此寬減可為今年樓價升幅增添1-2%，成交量增20%。

政府沒有將額外印花稅等幾項辣招修改，但進行小減辣已是值得歡迎，有助港樓氣氛。

物業投資者如果將目光放遠一點，就會發現樓市正有好消息來臨。近期美國通脹頑強是短暫問題，部份聯儲成員更表明3、5及6月其中一次加息或許由0.25厘提高至0.5厘，但相信過了0.5厘的一次加息，加幅又會回復加0.2.5厘，加息週期可能快將完結。

長線美息終要回落，通脹及經濟升跌是有循環週期的，現時美國經濟數據參差，難以承受長期高息。投資市場定律是：「現在的加息是未來的減息作準備。」投資必有風險，投資者只要量力而為就可以小心駛得萬年船。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局部份成員最近轉趨鷹派，建議延長加息時間，筆者相信美國加息只會增多一至兩次0.25厘，對全球投資市場的樓市及股市衝擊不大。經已止跌回穩的本港樓市，近期交投轉旺，由小陽春轉入大牛市的可能性增加。

聯儲局較早前議息，決定加息0.25厘，至4.5-4.75厘，是連續第二次減少加息幅度，符合市場預期。聯儲局小幅加息，今次僅加息0.25厘，進一步收窄加幅，市場普遍認為年內有機會僅加息2次即完成是次加息週期，對樓市來說是正面訊號。

美國有序地放慢加息步伐，香港樓市復常，加上通關效應，樓市踏入新一年即迎來「小陽春」，料美國下半年有機會停止加息，樓價將拾級而上，買家恐遲買會貴。相信猶豫不決的準買家亦會加快落實置業決定，料「小陽春」格局持續。

近日本港樓市一、二手皆旺，上月一手成交量逾500宗,按月反彈近9成，中原10大屋苑1月份亦錄得279宗成交，按月升32%，可見市場購買力不減，受惠於內地與香港兩地通關，買家置業信心明顯轉強，樓市「小陽春」持續，若聯儲局下半年停止加息，甚至減息，樓價將報復式反彈，樓市將由「小陽春」升格至「大牛市」。

聯儲局部份成員近日表現鷹派，傾向提高加息次數，對全球投資市場的樓市及股市應衝擊不大，即使額外加息，也只不過是額外加多一兩次0.25厘，影響有限。

經過去年因加息出現嚴重跌幅的全球股市及樓市，今年勢頭會轉趨平穩以至反彈，加上通關，港樓2月表現更佳，走勢比起1月份更強勁。

今年2月本港樓市首10日一二手樓成交宗數回升至約達1,800宗，樓價亦有所回穩，變成價量齊升。

2月份本港樓市價量齊升，表現可人，樓價及成交均有不俗成績，加上全球投資市場股市及樓市等回穩，部份投資者經已重返投資市場，在樓市及股市尋找機會，希望爭取比較良好回報，補償去年所失。

只要美國經濟及通脹數據不出大問題，港樓價格及交投可繼續有理想成績。從美元利率期貨觀察，未來兩次加息在3及5月，都只是加息0.25厘，衝擊不大。