哪類買家受惠寬減印花稅措施？

財政司司長陳茂波於最新一份財政預算案中，公布調整從價印花稅（第2標準稅率）的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻由200萬元或以下物業放寬至300萬元或以下物業，而樓價1,008萬元或以下物業亦可按比例下調印花稅稅率，涵蓋範圍包括住宅及非住宅物業。

近年絕大部份住宅物業的買家屬首置人士，是次政府調整從價印花稅稅階，影響範圍為千萬元或以下的中小型物業，加上去年2月份放寬按揭保險的樓價上限，有助首次置業人士更易上車，減輕他們置業負擔，對樓市有正面支持作用，料千萬元以下的中小型物業將主導樓按市場。而筆者認為有3類買家最快可受惠於新措施。

第1類為綠置居買家。綠置居主要出售於現有公屋租戶及合資格綠表人士，其定價比傳統居屋更低。去年年尾推出的4,693伙綠置居以市價41折出售，售價介乎75.4萬至271萬元，即代表所有單位只需要繳交定額100元從價印花稅。以最貴271萬元的單位為例，需要繳交的從價印花稅則由寬減稅階措施前約4.1萬元（樓價1.5%）大幅減少至現時100元，一眾綠置居的準買家上車將更為輕鬆。

第2類為白居二買家。現時合資格人士可以免補地價方式選購白居二樓盤，而二手居屋單位售價一般比私樓低，根據市場資料分析，去年11月至今年1月初的白居二成交平均售價約397萬。近日有報導指有白居二買家入市約295萬元的屯門公屋，在新措施下買家只需繳交100元從價印花稅，較原先需繳交的金額慳足約4.4萬元。

第3類為車位買家。除住宅物業，調整印花稅稅階措施同時涵蓋非住宅物業，在非住宅物業中，車位的銀碼一般較細，加上現時新措施推出後，入市門檻進一步降低，買家亦較易負擔。

除上述買家外，近月發展商開始積極推出新盤，當中新界某新盤主打一房單位，定價克制，售價折實後更有單位低至400萬元以下。以一個400萬元的開放式單位為例，首置買家需繳交的從價印花稅開支由寬減稅階措施前9萬元（樓價2.25%）減少3萬元至現時6萬元（樓價1.5%），首期開支大幅減少。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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兔年將至，筆者先祝各位福兔迎祥，兔來運轉！

日前有報導指與男團人氣王同名的買家以1,800萬元購入西環一個海景單位，若報導屬實，即代表他已實踐「30歲前要購買兩層樓」的第一步。不少藝人為儲首期做業主而密密搵銀，藝人買樓的報導亦偶有所聞，但不要以為明星買樓是十分容易，實際上藝人收入較一般打工仔浮動，銀行審批按揭上亦較為保守。

藝人收入來源各有不同，歌手收入來源主要靠唱片版權抽成、出席表演活動或舉辦演唱會；演員收入來源主要靠拍電視劇、電影。如被廠商看中，更可成為產品代言人。但這些收入都非穩定，銀行一般會視藝人為非固定受薪人士，他們申請按揭時，需要提供薪俸稅單、最近6個月的糧單及出糧戶口紀錄、演藝合約、出show合約及入數支票票底等資料。如想透過按揭保險計劃承造高成數按揭，最高只可承造八成按揭。

有些獨立藝人沒有經理人公司，銀行會視他們為自僱人士。他們除沒有穩定收入，亦沒有正規的入息證明，甚至未必有強積金供款及報稅紀錄，因此銀行會難以評估其供款能力，申請按揭上較一般情況繁複，需要準備的資料亦較多。建議以現金或支票出糧的自僱藝人要養成定時入帳的習慣，保留至少半年或以上的紀錄作收入證明。此外亦建議要為自己進行報稅及保留至少兩年的報稅紀錄。另外，有些藝人或會自組公司，申請按揭時，則需要提供公司商業登記證明、最近兩年公司的財務報表及利得稅單、和最少6個月的流水帳，以增加按揭批核的成功率。

如藝人沒能夠提供有效或充足的入息證明，還有一種方法—以「淨資產」作為申請按揭的基礎。即是如藝人名下擁有不少資產如物業、現金或股票等，便不需要入息及稅單等證明，只需以資產水平為基礎申請按揭，惟最高可承造的按揭成數較以入息為基礎的為低，只能承造最高四成按揭。

每間銀行對藝人或其他非固定受薪人士的按揭批核準則均有所不同，建議可先向大型及專業的按揭轉介尋找協助，配對合適的銀行以增加批核的成功率。

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