高息橫行 港樓反彈靠穩

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

不少聯儲局成員希望繼續以高息對抗通脹，美資投資銀行摩摩根士丹最新估計聯儲局明年3月才首次減息。儘管美國經濟數據陷於好淡爭持格局，但香港樓市無論是一手及二手都銷情靠穩，擺脫了去年底的弱勢。

聯儲局會議紀錄顯示，聯邦公開市場委員會內大多數委員支持放慢加息步伐，認為可以更好調節未來加息幅度。但重申高通脹風險仍然是影響貨幣政策的關鍵因素，有需要繼續將利率調高以及維持高息較長時間，直至通脹清楚走向2%目標。

會議紀錄指出，委員會認同收緊政策累積的效果令通脹壓力放緩，但通脹率仍遠高於2%目標，勞工市場仍然偏緊。

聖路易斯聯儲銀行行長布拉德表示，聯儲局需要在今年讓通脹回到2%目標的道路上，否則可能重蹈1970年代覆轍，要反覆提高利率。他指出，要在今年控制住通脹，認為是對抗通脹的好時機，因為勞動力市場仍然強勁。政策利率目標範圍需要達到5.25-5.5厘，才可以完成壓低通脹任務。

「新債王」岡拉克的副手、美國債券基金管理公司 Double Line Capital 副投資總監Jeffrey Sherman認為，聯儲局不應調高基準利率至超過6厘，因為超高利率引發後果可能十分嚴重。聯儲局很可能調高基準利率至逾5厘水平，但要進一步加息便須三思，因為利率如果長期維持在高水平，便會產生很嚴重後果。

Sherman指出，布拉德曾經提及聯儲局可加息至6厘，甚至7厘，但 Sherman 並不認為聯儲局應該這樣做，應該要有耐性，等待加息的效應全面浮現，才作出進一步加息的決定。

美國1月耐用品訂單按月下跌4.5%，跌幅大過預期；扣除運輸的耐用品訂單按月增長0.7%，好過市場預期。扣除飛機的非國防資本材訂單按月增長0.8%，升幅大過預期。經濟數據表現反覆。

摩根士丹利首席美國經濟師Ellen Zentner指出，聯儲局今年3月及5月的會議上，將把政策利率分別上調0.25厘，到5至5.25厘區間，並在明年3月首次減息。

儘管美國息率未必能在今年底下調，但本港樓市經已從困境中走出來，近期一二手樓都有顯著成交，價錢亦有所反彈，形勢比去年底大為改善。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

財政司司長陳茂波新一份財政預算案，為本港樓市帶來小減辣驚喜，調減1,008萬元以下首置印花稅，有利樓市。儘管近期愈來愈多聯儲局成員指出通脹頑強，稍後加息有可能有一次加0.5厘。長遠去看，該段時間加息只是短暫性，長線去看樓市仍屬正面。

政府因時制宜，為去年疲弱的物業市場以減印花稅來振興，筆者表示歡迎。未來私樓供應龐大，加上美國加息步伐未明朗，相信有關物業印花稅的調減，未會令樓價飈升。

根據中原研究部資料統計，2022年300萬元以下一二手私人住宅登記2,359宗，僅佔整體私人住宅登記5.6%，同年千萬以下一二手私人住宅登記33,350宗，佔整體登記79.3%。本年度財案將物業印花稅稅階擴闊，同時調低了相關印花稅率，調低幅度由1.3%至99.8%不等。1,008萬以下物業成交為市場主流，以去年為例佔近8成，包攬了上車盤以至中型換樓單位，屬基本民生置業市場，相信有助帶動整體物業成交。

寬減印花稅金額只是數萬元，屬小減辣，但象徵意義重大。以往港府房策以壓抑需求為主，多年來只有加辣少見減辣，面對去年疫情年，物業成交量創新低，私樓樓價更錄得逾15%跌幅，港府今次願意稍為樓市鬆綁，證明亦意識到物業市場乃香港其中重要經濟命脈。

現時香港仍正處於初期復甦階段，相信小減辣未必會大幅度增加物業成交量，此寬減可為今年樓價升幅增添1-2%，成交量增20%。

政府沒有將額外印花稅等幾項辣招修改，但進行小減辣已是值得歡迎，有助港樓氣氛。

物業投資者如果將目光放遠一點，就會發現樓市正有好消息來臨。近期美國通脹頑強是短暫問題，部份聯儲成員更表明3、5及6月其中一次加息或許由0.25厘提高至0.5厘，但相信過了0.5厘的一次加息，加幅又會回復加0.2.5厘，加息週期可能快將完結。

長線美息終要回落，通脹及經濟升跌是有循環週期的，現時美國經濟數據參差，難以承受長期高息。投資市場定律是：「現在的加息是未來的減息作準備。」投資必有風險，投資者只要量力而為就可以小心駛得萬年船。