「建期」「即供」點樣揀？

隨著政府放寬防疫措施及恢復中港兩地通關，再配合最新首置印花稅調整措施帶動買家入市步伐，多個新盤陸續推出且銷情熾熱。而發展商一般會為買家提供「即供」及「建期」兩種付款方法，筆者將整理兩者的優劣，好讓新手買家選擇適合的付款方式。

新盤剛推售時一般仍處於「樓花」階段，意指該盤為興建中及尚未落成的物業，當該樓盤落成並獲得滿意紙後，便會變為「現樓」。而「即供」意指新盤物業處於樓花期已開始供款；「建期」意指該物業落成後才開始供款。由於「即供」買家提早「上會」，發展商能較早收到整筆樓價，一般會提供較多優惠及折扣予「即供」買家。買家簽定臨約後須於指定日子內支付餘額，申請按揭前需要準備好入息證明、銀行月結單等文件。按揭成數方面，樓價1,000萬港元以下之物業最高可承造六成按揭，貸款上限為500萬元；而樓價1,000萬以上之物業最高可承造五成按揭。另外，購買樓價600萬以下的樓花可透過按揭保公司申請高成數按揭，成數高達八至九成。如買家選擇「即供」付款方式購買600萬元以上的物業，就需要預留一筆較豐厚的資金來支付相應的首期開支。

相反地，選用「建期」的買家於物業落成後才支付物業餘額，折扣優惠一般比「即供」少，但正在租樓的買家則可避免同時支付租供兩邊開支。同時，因物業並已為現樓，可承造按揭保險的樓價範圍比樓花高，透過「新按保」（波叔Plan）下，最高承造九成按揭的樓價上限為1,000萬元；最高八成按揭的樓價上限為1,200萬元；1,200萬港元以上至1,920萬港元的物業，按揭成數最高為五至八成，貸款上限為960萬港元。買家首期開支大幅減少，置業資金預算較「即供」輕鬆。就以近期開賣的新界大型新盤為例，過半單位的樓價都超過600萬，根據該盤的成交紀錄，九成買家傾向於採用「建期」，顯示他們傾向透過波叔Plan上會。

兩種付款方式各有好處，建建議買家要事先衡量及揀選適合的付款方式，同時亦要預留充足的時間及資金，輕鬆買入屬於自己的「安樂窩」！

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

財爺陳茂波近日在最新一份的施政報告，宣佈大幅調整千萬物業以下的首置印花稅，以減輕首置人士的負擔，協助他們入市。「上車」難度雖然降低，但作為首次置業的買家，相信對於申請按揭的流程都不太熟悉，筆者將為首置人士列出以下4個按揭小貼士，以免在置業路上失預算。

首先，有些人以為首置人士必定可申請到九成按揭，但其實申請八成以上按揭有一定規限，包括買家必須為首置人士、擁有固定收入（如沒有固定收入，最多只可申請8成按揭）、物業必須為自住物業等。另外，現樓和樓花雖可做到最高九成按揭，但樓價同貸款額上限會有差異，現樓承造最高九成按揭的樓價上限為1,000萬元或以下；而樓花最高九成按揭的樓價上限則為400萬以下。

其次，物業的樓齡亦會影響按揭的成數。一般銀行會以「75減」的方法計算最高按揭還款年期，即45年樓齡或以下最多可借足30年。如非高成數按揭，亦有部份銀行放寛至「80減」，即50年樓齡或以下最多可借足30年。不同的銀行的按揭取態及審批準則有所不同，建議可以多找幾間銀行比較，或找專業的按揭代理代勞，免卻繁複的申請流程。

另外，首置人士一般都傾向借到盡，但如購入樓齡逾三十年或以上的物業時，要留意是否完成大維修。根據強制驗樓計劃，樓齡達 30年或以上的私人樓宇的業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，進行驗樓及維修。因此購買高樓齡的物業在承造按揭的時候避免借到盡，並建議預留一筆資金以防日後需要支付大型維修費用。

最後，準買家需要留意自己的信貸及還款記錄。銀行在計算申請人壓力測試，考慮按揭供款額外，還會考慮申請人現時有沒有其他債務需要每月供款，如信用卡分期還款、稅貸及個人貸款等。同時，借貸人最好擁有良好的還款記錄，沒有逾期拖欠的貸款。不然有機會影響銀行批出的按揭息率、按揭成數以及相關優惠。

更多經絡按揭轉介資訊