用家入市需求殷切 按保佔比增加

某國際調查機構最新報告指，香港樓價中位數對家庭入息中位數比率為18.8倍，與去年的23.2年相比縮短了4年時間，但仍為全球最難負擔房地產市場的第一名。

香港雖然蟬聯多年全球最難負擔的城市，不過近年政府推出不少樓按措施，協助首次置業買家減輕置業負擔，推動他們上車步伐，包括「林鄭Plan」及「波叔Plan」放寬申請按揭保險的樓價上限、下調壓力測試要求、以及最新一份財政預算案中寬減首置買家的從價印花稅階等。

以上樓按措施中，「林鄭Plan」及「波叔Plan」可助首置買家以高成數按揭置業，入市門檻大幅降低，成效亦最為顯著。根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局及香港按揭證券有限公司的數據顯示，新取用按揭貸款個案中涉及按揭保險計劃的佔比，由2019年10月（「林鄭Plan」剛推出）的8.5%一直反覆上升，去年12月份佔比更升至36.6%，創有紀錄以來佔比新高，反映措施成功讓更多首置人士上車。

雖然去年樓市冰封，使按保一同回落，但今年樓市回暖及迅速收復失地，交投量及樓價均有所回升，按保宗數及金額亦同樣回升。今年2月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為4,759宗及257.85億元，較1月份的3,137宗及178.07億元增加1,622宗（51.7%）及79.78億元（44.8%），宗數及金額均連升2個月，及創9個月及8個月新高；而新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額則為1,261宗及71.8億元，較1月份的1,013宗及59.16億元增加248宗（24.5%）及12.64億元（21.4%）。

發展商因應市況及配合政策，推售的新盤單位價位亦有所調整。以近期某新界新盤為例，該盤推售年輕上車客及新婚家庭鍾情的一至兩房單位，加上入市門檻低，接近全數單位可受惠於減稅措施，過半數單位折實後低於400萬元，大部份2房單位折實後亦低於600萬元，估計大部份買家將傾向透過按揭保險計劃，並以最高八至九成按揭即時入市，料今年按保宗數亦將按年回升。按揭雖可幫助買家上車，建議買家亦應量力而為，根據自身供款能力，揀選可負擔範圍內的物業。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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本港經濟好轉，樓市交投轉趨活躍，銀行估價亦跟隨樓價一同回升，對後市有支持作用。銀行為爭取上半年按揭業務亦各出其招，早前先有中小型銀行針對指定客群或碼數而調整按揭息率及增加現金回贈，近日再有多間大型銀行下調二手物業H按封頂息率，由P-2%調整至P-2.25%（P為5.625%），即實際封頂息率由3.625厘下調0.25厘至3.375厘。

過去一段時間，H按封頂息率一般與P按息率保持一致，但自去年下半年HIBOR開始急升，使H按息率持續觸及封頂水平，銀行在資金壓力下開始上調其按揭息率，當中部份大型銀行更採取不同策略，出現「不對稱加息」的情形，即H按一手封頂息率比二手封頂息率為低，而P按息率亦比二手封頂息率為低。以上述幾間大型銀行為例，未調整二手H按計劃前，該些銀行一手H按封頂息率為P-2.25%（實際按息3.375厘）；二手H按封頂息率為P-2.15%（實際按息3.625厘）；P按息率為P-2.15%（實際按息3.475厘）。

自去年出現「不對稱加息」的情況，部分銀行的P按計劃息率比二手H按計劃的封頂位為低，因此吸引到新造客戶選用。根據金管局住宅按揭統計調查結果，1月份H按選用比例報67.4%，連跌7個月，創4年（48個月）新低，相反P按的使用比例則連升7個月至29.2%。

現時大型銀行調整息率後，該些銀行二手H按封頂息率下調至P-2.25%（實際按息3.375厘），與一手H按封頂息率看齊，而P按計劃亦調整至P-2.25%至P-2.15%（實際按息為3.375厘至3.475厘）。表示現時一二手H按封頂息率已等於或低於P按實際按息，P按優勢亦已消失，料客戶將會傾向選用H按計劃以慳取更多利息開支，H按選用比例將會回升。

相信未來各銀行將按市況及客戶需求，定期重新檢視及調整其按揭計劃以保持市場競爭力，建議置業人士應根據自身條件及物業類型，多作比較，揀選能提供最優惠按揭計劃及優惠的銀行。

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