銀行降二手H按封頂位 H按佔比料回升

本港經濟好轉，樓市交投轉趨活躍，銀行估價亦跟隨樓價一同回升，對後市有支持作用。銀行為爭取上半年按揭業務亦各出其招，早前先有中小型銀行針對指定客群或碼數而調整按揭息率及增加現金回贈，近日再有多間大型銀行下調二手物業H按封頂息率，由P-2%調整至P-2.25%（P為5.625%），即實際封頂息率由3.625厘下調0.25厘至3.375厘。

過去一段時間，H按封頂息率一般與P按息率保持一致，但自去年下半年HIBOR開始急升，使H按息率持續觸及封頂水平，銀行在資金壓力下開始上調其按揭息率，當中部份大型銀行更採取不同策略，出現「不對稱加息」的情形，即H按一手封頂息率比二手封頂息率為低，而P按息率亦比二手封頂息率為低。以上述幾間大型銀行為例，未調整二手H按計劃前，該些銀行一手H按封頂息率為P-2.25%（實際按息3.375厘）；二手H按封頂息率為P-2.15%（實際按息3.625厘）；P按息率為P-2.15%（實際按息3.475厘）。

自去年出現「不對稱加息」的情況，部分銀行的P按計劃息率比二手H按計劃的封頂位為低，因此吸引到新造客戶選用。根據金管局住宅按揭統計調查結果，1月份H按選用比例報67.4%，連跌7個月，創4年（48個月）新低，相反P按的使用比例則連升7個月至29.2%。

現時大型銀行調整息率後，該些銀行二手H按封頂息率下調至P-2.25%（實際按息3.375厘），與一手H按封頂息率看齊，而P按計劃亦調整至P-2.25%至P-2.15%（實際按息為3.375厘至3.475厘）。表示現時一二手H按封頂息率已等於或低於P按實際按息，P按優勢亦已消失，料客戶將會傾向選用H按計劃以慳取更多利息開支，H按選用比例將會回升。

相信未來各銀行將按市況及客戶需求，定期重新檢視及調整其按揭計劃以保持市場競爭力，建議置業人士應根據自身條件及物業類型，多作比較，揀選能提供最優惠按揭計劃及優惠的銀行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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財政司司長陳茂波於最新一份財政預算案中，公布調整從價印花稅（第2標準稅率）的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻由200萬元或以下物業放寬至300萬元或以下物業，而樓價1,008萬元或以下物業亦可按比例下調印花稅稅率，涵蓋範圍包括住宅及非住宅物業。

近年絕大部份住宅物業的買家屬首置人士，是次政府調整從價印花稅稅階，影響範圍為千萬元或以下的中小型物業，加上去年2月份放寬按揭保險的樓價上限，有助首次置業人士更易上車，減輕他們置業負擔，對樓市有正面支持作用，料千萬元以下的中小型物業將主導樓按市場。而筆者認為有3類買家最快可受惠於新措施。

第1類為綠置居買家。綠置居主要出售於現有公屋租戶及合資格綠表人士，其定價比傳統居屋更低。去年年尾推出的4,693伙綠置居以市價41折出售，售價介乎75.4萬至271萬元，即代表所有單位只需要繳交定額100元從價印花稅。以最貴271萬元的單位為例，需要繳交的從價印花稅則由寬減稅階措施前約4.1萬元（樓價1.5%）大幅減少至現時100元，一眾綠置居的準買家上車將更為輕鬆。

第2類為白居二買家。現時合資格人士可以免補地價方式選購白居二樓盤，而二手居屋單位售價一般比私樓低，根據市場資料分析，去年11月至今年1月初的白居二成交平均售價約397萬。近日有報導指有白居二買家入市約295萬元的屯門公屋，在新措施下買家只需繳交100元從價印花稅，較原先需繳交的金額慳足約4.4萬元。

第3類為車位買家。除住宅物業，調整印花稅稅階措施同時涵蓋非住宅物業，在非住宅物業中，車位的銀碼一般較細，加上現時新措施推出後，入市門檻進一步降低，買家亦較易負擔。

除上述買家外，近月發展商開始積極推出新盤，當中新界某新盤主打一房單位，定價克制，售價折實後更有單位低至400萬元以下。以一個400萬元的開放式單位為例，首置買家需繳交的從價印花稅開支由寬減稅階措施前9萬元（樓價2.25%）減少3萬元至現時6萬元（樓價1.5%），首期開支大幅減少。

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