港銀未跟隨美國加息 對樓按市場有正面支持

美聯儲最新一次議息會議宣布加息0.25厘，聯邦基金利率由4.5厘至4.75厘，提升至介乎4.75厘至5厘。聯儲局自去年3月份開始已連續9次加息，至今合共加息4.75厘。

去年聯儲局透過連續4次大手加息0.75厘作打擊通脹的首個階段，美國最新2月份消費者物價指數（CPI）已連跌8個月至6%，但聯儲局於不足一年從過度寬鬆政策轉化為過度收緊政策亦引發近期的金融衝擊，雖然近期出現銀行倒閉事件令美國利率走勢增加不確定性，然而現時美國通脹率與目標2%仍有一段距離，聯儲局主席鮑威爾表示未來仍會致力壓抑通脹，並相信美國經濟仍有機會走向軟著陸，因此仍需留意未來通脹有否顯著回落，美國仍有條件加息以降低通脹為主，但料美國加息周期或將於年內見頂。

本港四大銀行於同日宣布，最優惠利率P仍維持不變。是次銀行宣布最優惠利率P維持不變，相信根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。

本港銀行未有跟隨加息，但新造按揭息率仍不斷上升。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年1月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.44厘，按月升35點子，連升8個月，並創2008年1月後即15年新高。MMI再創新高，相信由於部份銀行於去年多次上調H按封頂息率，加上今年1月份平均一個月銀行同業息報3.44厘，使H按實際按息長期觸及封頂位，因此MMI亦同步升至15年新高。不過，近期多間大型銀行為提升市場競爭力，先後將二手物業H按封頂息率，由P-2%調整至P-2.25%，即實際封頂息率由3.625厘下調至3.375厘，降低0.25厘，與一手物業的H按封頂息率看齊。因H按封頂息率有所下調，料MMI亦將會輕微回落，並徘徊3厘以上水平。

隨着中港兩地恢復通關，經濟已逐步復常，而近期樓市回暖，銀行開始積極爭取按揭業務，加上現時大型銀行宣布最優惠利率P維持不變並下調二手物業H按封頂息率，以上因素對本港樓按市場有正面支持作用。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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某國際調查機構最新報告指，香港樓價中位數對家庭入息中位數比率為18.8倍，與去年的23.2年相比縮短了4年時間，但仍為全球最難負擔房地產市場的第一名。

香港雖然蟬聯多年全球最難負擔的城市，不過近年政府推出不少樓按措施，協助首次置業買家減輕置業負擔，推動他們上車步伐，包括「林鄭Plan」及「波叔Plan」放寬申請按揭保險的樓價上限、下調壓力測試要求、以及最新一份財政預算案中寬減首置買家的從價印花稅階等。

以上樓按措施中，「林鄭Plan」及「波叔Plan」可助首置買家以高成數按揭置業，入市門檻大幅降低，成效亦最為顯著。根據經絡按揭轉介研究部、香港金融管理局及香港按揭證券有限公司的數據顯示，新取用按揭貸款個案中涉及按揭保險計劃的佔比，由2019年10月（「林鄭Plan」剛推出）的8.5%一直反覆上升，去年12月份佔比更升至36.6%，創有紀錄以來佔比新高，反映措施成功讓更多首置人士上車。

雖然去年樓市冰封，使按保一同回落，但今年樓市回暖及迅速收復失地，交投量及樓價均有所回升，按保宗數及金額亦同樣回升。今年2月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為4,759宗及257.85億元，較1月份的3,137宗及178.07億元增加1,622宗（51.7%）及79.78億元（44.8%），宗數及金額均連升2個月，及創9個月及8個月新高；而新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額則為1,261宗及71.8億元，較1月份的1,013宗及59.16億元增加248宗（24.5%）及12.64億元（21.4%）。

發展商因應市況及配合政策，推售的新盤單位價位亦有所調整。以近期某新界新盤為例，該盤推售年輕上車客及新婚家庭鍾情的一至兩房單位，加上入市門檻低，接近全數單位可受惠於減稅措施，過半數單位折實後低於400萬元，大部份2房單位折實後亦低於600萬元，估計大部份買家將傾向透過按揭保險計劃，並以最高八至九成按揭即時入市，料今年按保宗數亦將按年回升。按揭雖可幫助買家上車，建議買家亦應量力而為，根據自身供款能力，揀選可負擔範圍內的物業。

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