美加息將見頂 再加不多

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局一如預期，在3月下旬再加息0.25厘，聯邦基金利率目標範圍升至4.75至5厘，成為2007年10月以來的最高水平，並預期年內會再加息一次。筆者相信美國加息快將終結，再加幅度有限，將會吸引到投資者重臨樓市。

早前美國發生多家中小型銀行倒閉及提擠，顯示加息經已打擊到銀行業，對聯儲局而言是一個危險訊號。事實上，加息不單止衝擊到美國經濟，不少美國業主亦因高息供樓而叫苦連天，希望停止加息快些到來。

是次加息是美國自去年3月17日踏入加息週期以來，過去一年來第9次加息，累加4.75厘。美國大手加息，港銀未有跟足，香港滙豐銀行同期只加息3次，最優惠利率由5厘升至5.625厘，僅加0.625厘。受到加息、疫情及經濟不明朗等負面因素夾擊，自美國首次加息以來，反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL， 過去一年累跌近8%，由180.75點跌至上周166.81點。

美國及歐洲於過去一個月接連有金融機構陷入倒閉風險，多家大型機構大幅裁員，外圍市場不穩，令實物市場顯得相對穩定，金價日前破2,000美元創一年新高便是實物市場備受追捧最佳例子。美國放緩加息步伐，令投資物業成本降低，香港物業將再次成為投資者的避險工具，料中價物業投資者入市比例將增加至兩成。

美國加息步伐放緩，相信離見頂不遠，對一眾香港業主而言屬喜訊，供樓成本減輕亦有助加快準買家決定。自2023年開始至今，對樓市利好消息湧現，如財案寬減物業印花稅、通關效應、美國放緩加息等，都為樓市起了振興作用，由樓市小陽春踏入較長遠的樓市升浪。加上港府為吸引人才，推行多項引入人才計劃，對中價物業租賃市場帶來支持，吸引更多投資者入市。相信配合美國放慢加息步伐，香港中價物業將緊接中小型單位的升浪，第二季看高一線。

中原城市領先指數CCL於年內已錄得逾7%的升幅，今年首季樓市跟隨經濟復甦而進入轉角市，樓價升幅相對較快，料第二季經濟復甦進入中後期，樓價升幅將稍後放緩，預測第二季樓價升5%，上半年合共升12%。

中原陳永傑

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上周飛揚2開售，出現多年未見的萬人空巷場面

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局宣佈加息0.25%，聯邦基金利率目標範圍升至4.75-5厘。聯儲局公佈的資料顯示，成員對今年底聯邦基金利率預期中間值是5.1厘，與去年12月時預測相同，意味今年將再加息0.25%。美國發生銀行危機，卻試出加息頂位所在，預計投資者又會偷步入市。

聯儲局會後聲明提到，一些額外政策收緊可能是適當的做法，令貨幣政策達到足夠限制性，通脹率一段時間後回復到2%。聲明又說，就業增長經已加快，近月速度強勁，通脹仍然高企。

聲明更指出，美國的銀行系統穩健兼具韌性，近期市場發展可能導致家庭及企業信貸條件收緊，對經濟活動、招聘及通脹造成壓力。影響程度仍不確定，委員會將高度關注通脹風險。

聯儲局主席鮑威爾指出，通脹減弱情況仍在緩慢進行，但未清楚近期銀行業問題對經濟及貨幣政策的影響。鮑威爾承認，聯邦公開市場委員會有考慮過因為矽谷銀行倒閉事件而不加息。矽銀倒閉是一件壞事，但並不反映銀行系統有更大的缺陷，將來對事件會有獨立調查。

鮑威爾提到，矽銀倒閉後銀行系統受壓，為前景增加不確定性，但聯儲局仍努力控制通脹，相信經濟仍有可能避過急劇下滑，美國經濟仍有路徑走向軟著陸。

鮑威爾表示，通脹仍高，今年內不會減息。但聯儲局成員對明年底聯邦基金利率預期中間值是4.3厘，較12月時的預測高0.2厘，反映明年可能減息0.75厘。

在較早之前，鮑威爾揚言今年會繼續加息。但矽銀危機之後，形勢大變，聯儲局的加息行動，被測試出頂部。資料顯示，聯儲局成員預期今年第4季通脹率降至3.3%，高於12月時預測0.2個百分點；預期明年第4季通脹率維持2.5%。官員對經濟前景略感到悲觀，今年第4季經濟增長預測中間值是0.4%，較12月預測低0.1個百分點，明年第4季經濟增長預測由12月時的1.6%，下調至1.2%。

矽銀危機反映美國銀行業本身亦未必能夠承受高息的衝擊，加息見頂亦顯現了出來。不過，投資市場一向是早著先鞭，世界上可能會有不少股市及樓市投資者會快人一步，炒息口見頂入市。