按揭成數及還款年期創新高

本港經濟逐漸復蘇，加上上月本港銀行未有跟隨美國加息，本港加息周期或將見尾聲，利淡因素大致被市場消化，市民入市態度亦轉趨積極。而樓市交投回穩下，按揭數字亦跟隨上升，2月份金管局住宅按揭統計調查顯示，新申請按揭貸款的宗數為9,719宗，按月增加2,377宗（32.4%）；新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得341.85億元及7,170宗，按月分別增加77.01億元（29.1%）及1,817宗（33.9%），同時連升2個月及創6個月新高。

除按揭貸款金額及宗數，借貸趨勢亦同樣上升。根據金管局資料顯示，2月份按揭比率為60.8%，按月上升1.5%，連升3個月及創12年半新高。按揭比率顯著上升，相信因更多置業人士傾向選用高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，2月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為4,759宗及257.85億元，按月分別增加1,622宗（51.7%）及79.78億元（44.8%），宗數及金額均連升2個月，並創9個月及8個月新高。而2月份新批出按揭貸款個案中涉及按揭保險計劃的佔比高達66.4%，佔比連升6個月，並創有紀錄以來的佔比新高，反映高成數按揭成置業新趨勢，更多首置人士透過按揭保險並以高成數按揭上車，並推高按揭比率至12年半的新高。

另外，金管局2月份平均還款年期按月增加4個月至336月（即28年），連升2個月，更創有紀錄新高。事實上，本港樓價多年來一直攀升，置業人士除了要煩惱首期開支，其入息能否通過銀行壓力測試亦是一個難題，而近年置業人士大多傾向借盡按揭年期，以便更易通過銀行的入息審查。以貸款額500萬及還款年期為20年計算，買家在壓力測試下的最低入息要求為$57,356；如還款年期增至30年，最低入息要求則可下降近兩成（18.6%）至$46,664。

選用高成數以及增加還款年期可助置業人士更易上車，但「走盞位」亦會變少，如遇上銀行估價不足或批核條款有落差，屆時買家或需要補錢上會。因此建議置業人士借貸時要「留一手」，避免借太盡，並預留備用資金以作日後緩衝。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲最新一次議息會議宣布加息0.25厘，聯邦基金利率由4.5厘至4.75厘，提升至介乎4.75厘至5厘。聯儲局自去年3月份開始已連續9次加息，至今合共加息4.75厘。

去年聯儲局透過連續4次大手加息0.75厘作打擊通脹的首個階段，美國最新2月份消費者物價指數（CPI）已連跌8個月至6%，但聯儲局於不足一年從過度寬鬆政策轉化為過度收緊政策亦引發近期的金融衝擊，雖然近期出現銀行倒閉事件令美國利率走勢增加不確定性，然而現時美國通脹率與目標2%仍有一段距離，聯儲局主席鮑威爾表示未來仍會致力壓抑通脹，並相信美國經濟仍有機會走向軟著陸，因此仍需留意未來通脹有否顯著回落，美國仍有條件加息以降低通脹為主，但料美國加息周期或將於年內見頂。

本港四大銀行於同日宣布，最優惠利率P仍維持不變。是次銀行宣布最優惠利率P維持不變，相信根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，並預視本港加息周期或見尾聲。

本港銀行未有跟隨加息，但新造按揭息率仍不斷上升。根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年1月份的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.44厘，按月升35點子，連升8個月，並創2008年1月後即15年新高。MMI再創新高，相信由於部份銀行於去年多次上調H按封頂息率，加上今年1月份平均一個月銀行同業息報3.44厘，使H按實際按息長期觸及封頂位，因此MMI亦同步升至15年新高。不過，近期多間大型銀行為提升市場競爭力，先後將二手物業H按封頂息率，由P-2%調整至P-2.25%，即實際封頂息率由3.625厘下調至3.375厘，降低0.25厘，與一手物業的H按封頂息率看齊。因H按封頂息率有所下調，料MMI亦將會輕微回落，並徘徊3厘以上水平。

隨着中港兩地恢復通關，經濟已逐步復常，而近期樓市回暖，銀行開始積極爭取按揭業務，加上現時大型銀行宣布最優惠利率P維持不變並下調二手物業H按封頂息率，以上因素對本港樓按市場有正面支持作用。

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