物業估價之二三事

物業估價是按揭的其中一項重要指標，站於銀行角度，銀行會視為信貸風險管理，因此會根據估價行的專業評估而決定可借出的貸款金額。對個別買家而言，因資金有限，買家亦希望可借足按揭，不用抬錢上會。

銀行沿用的估價行以及估值準則各有不同，考量因素一般可分為物業的類型、質素、附近的成交等。而樓價及成交價的升跌亦會影響物業估價走勢。另外，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私樓審慎。

而買家最怕遇上估價不足，即指銀行估價與物業成交價有差距，導致按揭貸款額不足以應付成交金額，買家需準備額外資金支付差額。假設買家購買的單位為800萬元，買家欲承造八成按揭，借款額為640萬元 ，但銀行進行估價時，估值為720萬元，銀行借貸減少至576萬元，比原先預計借少64萬。

估價不足的情況普遍發生於二手買賣，而去年樓價急挫，銀行估價亦跟隨下瀉。不過今年第一季樓市暢旺，新盤銷情熾熱，一手交投活躍，二手市場亦受帶動。根據差餉物業估價署的數據顯示，2月份私人住宅售價指數報345.9，按月升2.2%，創4個月新高，是自2020年5月份後最大升幅。市民對後市樂觀，銀行開始積極爭取按揭業務，對物業估價取態變為積極，近期報導指首季多個大型二手屋苑的估值升幅強勁，部分屋苑估價升幅更超過一成，相信勢頭有望於第2季延續。

雖然二手大型屋苑單位估價回升，但仍有其他屋苑單位的估價未跟上市場變化。另外，如市況逆轉不幸遇上估價不足，亦有方法自救。首先可多找幾間銀行比較，尋找估價最貼近成交價的銀行。另外，買家可考慮增加按揭成數，從上述例子，買家可由八成按揭轉為九成按揭，借款額由576萬元增加至648萬元 ，不用抬錢上會。最後，買家如有備用資金，可考慮直接抬錢上會，填補首期開支增加的部份。如遇上心儀單位，亦可事先於網上估價平台或透過大型按揭中介公司為單位作初步估價。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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準買家置業前都會先了解自己是否「供得起」，而銀行審批按揭時亦會計算買家入息能否通過「壓力測試」。壓力測試究竟是什麼以及有何作用？

多年前銀行計算按揭貸款人的供款能力時，會設定供款入息比率上限，一般介乎50%至60%。為提升銀行按貸資產質素，從而加強風險管理的能力，金管局於2010年8月份發出指引，要求銀行為按揭貸款人進行「壓力測試」，即假設以現時按揭利率上升3厘，貸款人的供款比例不可超過入息的6成。而由於去年美國加息周期開始，加上本港銀行上調最優惠利率以及新造H按封頂上限，金管局於去年9月份宣佈將壓力測試要求由加3厘下調至2厘。

過去十多年本港樓價一直攀升，而按揭業務佔銀行貸款比重亦愈來愈多，其風險亦持續增加，壓力測試除了能確保貸款人有足夠財務能力供款，亦可助銀行謹慎管理借貸風險，保障銀行體系的穩定性。自壓力測試實施後，本港業主的拖欠比率一直處於極低水平。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，今年2月份未償還按揭貸款拖欠比率為0.06%。即使過去幾年疫情重挫本港經濟，拖欠比率亦都沒有顯著上升，反映壓力測試的實施奏效。

選用H按計劃的貸款人要注意，一般H按計劃設有「封頂位」，而銀行會以封頂息率計算壓力測試。以現時一般新造H按封頂息率3.375厘為例，壓力測試便會以3.375厘+2厘即5.375厘計算。如貸款人未能通過壓力測試，可考慮降低貸款額，即增加首期及下調按揭成數，此外亦可延長還款年期，或尋找擔保人以增加入息。另外，自「新按保」推出後，首置人士只要供款與入息比率上限不超過50%，亦可透過上調按揭保費作為申請免除壓力測試的條件。最後建議準買家置業前要計清楚自身供款能力，避免因未能通過壓力測試而要抬錢上會，大失預算。

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