按揭常遇到的5個阻滯

今年樓市受利好因素充斥下，一二手交投均顯著回升，樓市氣氛熾熱，同時帶動按揭市場回穩，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，三月份現樓按揭宗數為7,525宗，按月大增1,787宗或31.1%，創下7個月新高。

雖然樓按市場轉趨活躍，市場上亦不時出現買家「撻訂」的新聞。事實上，申請按揭要考量的因素眾多，一不小心「計錯數」，隨時「臨門撻Q」，損失慘重。置業是人生大事，筆者列出以下5個買家申請按揭時常遇到的阻滯，以免買家在置業路上觸礁。

1. 計唔掂數：申請按揭時須通過銀行入息審查以及壓力測試，而不少買家往往因遇上突發事情而未能通過審查，例如買家突然失業或因經濟不穩而收入下跌；另外如買家仍有其他私人貸款在身，銀行亦會降低其還款能力，若果買家未能及時找到擔保人幫忙，最終或未能通過入息審查。

 

2. 估價不足：銀行估價與物業成交價有差距，導致最終批出的按揭貸款額不足以應付成交金額，買家須準備額外資金支付差額，此情況一般較易發生於樓市出現顯著下行的時候。另外，銀行對非優質物業的估價較為審慎，亦較易出現估價不足的問題。

3. TU出現問題：銀行批核按揭時會查核申請人的信貸評級，如發現申請人有不良的信貸紀錄，以及曾拖欠還款或長期只繳付最低還款額，銀行會認為申請人有較高的借貸風險，最終會影響其信貸評級及按揭批核結果。

4. 按保公司拒批：如想申請高成數按揭，可透過按揭保險公司的協助，不過按保公司的審批要求比銀行更為嚴謹。而不少買家以為首置人士一定能夠申請九成按揭，但申請八成以上按揭必須為固定收入人士，而佣金收入一般不會計算其入息，買家頓時大失預算。

5. 物業問題：即使買家財務狀況良好，銀行對某些物業的按揭批核較為嚴謹，當中唐樓樓齡高及質素參差，甚至有機會出現僭建或契約等問題，另外凶宅轉售時需要承擔較大的風險，銀行處理此類按揭申請時會較為謹慎，甚至拒批。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

本港樓市向好，車位交投亦轉趨活躍，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年3月份純車位註冊量為601宗，按月升逾一倍，連升2個月及創5個月新高。

事實上本港車位需求一直強勁，部份地區更出現搶車位的情況，近年不少新盤同樣出現車位短缺的問題，以啟德區推出的大型新盤為例，該些盤的車位比率只佔約一成，因此車位市場有價有市，而且成交價亦屢創新高，去年有報導指何文田豪宅車位以670萬易手，創下九龍區車位成交新高。

相比起其他物業，車位的入場門檻較低，根據3月份純車位註冊登記資料，顯示200萬元或以下的車位佔整體車位註冊逾八成。除了供求問題以及入場門檻低等原因，本港房策亦帶動車位交投，今年最新財政預算案中宣佈調整從價印花稅（AVD）第2標準稅率的稅階，當中定額100元從價印花稅的門檻由200萬元或以下物業放寬至300萬元或以下物業，涵蓋範圍亦包括車位，加上現時車位沒有禁售限制，即賣方無需繳付額外印花稅（SSD），相信車位交投將會繼續上升。

車位銀碼一般較細，買家較易負擔，實力雄厚的買家更可直接「full pay」。如想承造車位按揭，買家要了解車位按揭與住宅物業按揭的不同之處。若果車位與住宅物業一併購買，買家可向銀行申請一筆過貸款，並可享有與住宅按揭一樣的按揭優惠。若純粹購買獨立車位，銀行可提供的P按計劃，息率低至P-2.15%（P=5.875%），即實際按息為3.725厘，不過要注意車位還款期最長只有15年，少於住宅物業及工商物業的30年上限。

另外，住宅物業可承造的按揭成數高達六成，而車位則最多只可借五成，供款與入息比率及壓力測試的上限為40%及50%。如買家現時仍有其他物業按揭在身，再購買車位時，最多只可承造四成按揭。

不是每間銀行都會受理獨立車位的按揭申請，如有需要，建議買家可先向銀行或大型專業中介公司了解相關資訊。

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