物業類型和還款年期的關係

現時住宅按揭申請的年期上限為30年，而置業人士申請按揭愈來愈傾向借盡年期，根據金管局住宅按揭統計資料顯示，按揭平均還款年期由二十多年前約18年一直攀升至現時28年，創有紀錄新高。

按揭年期愈長，借貸人愈易通過銀行的入息審查及壓力測試，但要注意並不是任何情況下都可借足30年。銀行審批一般私樓按揭年期時，會以「人齡」及「樓齡」作考量，計算方法一般為「75減人齡或樓齡」（個別銀行或可以80減），並以較低者為準。

一手私樓新，沒有樓齡問題，銀行一般以「75減人齡」計算還款期。而二手私樓一般以「75減人齡或樓齡」計算，以較低者為準。此外亦要留意，若需要申請按揭保險，按保公司計算年期的方法須為「75減」。

如購買樓齡高的物業如唐樓，買家要有心理準備未能借足30年。另外，村屋按揭年期一般為25至30年，個別銀行以「55至65年減樓齡」計算，如申請按揭保險，最長按揭年期只可以「55年減樓齡」計算，即25年樓齡以上村屋不能借足30年。

資助房屋計算年期的方法會與私樓有所不同，由於政府會為居屋提供按揭擔保，一手居屋的按揭年期最長為25年。至於未補地價二手居屋的按揭年期最長亦為25年，但要注意，居屋政府擔保期為30年，銀行會以「30減樓齡（以首次出售日計算）」計算按揭年期，如二手居屋樓齡為20年，按揭年期最高為「30減20年」即只有10年政府擔保年期；如二手居屋樓齡為19年或以下，銀行一般仍能批出最長25年還款年期。另外，如購買房協樓，由於沒有政府的擔保，按揭要求與私樓一樣，最長還款年期為30年，銀行同樣亦會以人齡及樓齡計算最長還款年期，並以較低者為準。

總括而言，物業類型與銀行批核準則及細節均會影響最終可批出的還款年期，建議準買家可以透過大型的按揭中介公司了解相關資訊。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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物業估價是按揭的其中一項重要指標，站於銀行角度，銀行會視為信貸風險管理，因此會根據估價行的專業評估而決定可借出的貸款金額。對個別買家而言，因資金有限，買家亦希望可借足按揭，不用抬錢上會。

銀行沿用的估價行以及估值準則各有不同，考量因素一般可分為物業的類型、質素、附近的成交等。而樓價及成交價的升跌亦會影響物業估價走勢。另外，銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私樓審慎。

而買家最怕遇上估價不足，即指銀行估價與物業成交價有差距，導致按揭貸款額不足以應付成交金額，買家需準備額外資金支付差額。假設買家購買的單位為800萬元，買家欲承造八成按揭，借款額為640萬元 ，但銀行進行估價時，估值為720萬元，銀行借貸減少至576萬元，比原先預計借少64萬。

估價不足的情況普遍發生於二手買賣，而去年樓價急挫，銀行估價亦跟隨下瀉。不過今年第一季樓市暢旺，新盤銷情熾熱，一手交投活躍，二手市場亦受帶動。根據差餉物業估價署的數據顯示，2月份私人住宅售價指數報345.9，按月升2.2%，創4個月新高，是自2020年5月份後最大升幅。市民對後市樂觀，銀行開始積極爭取按揭業務，對物業估價取態變為積極，近期報導指首季多個大型二手屋苑的估值升幅強勁，部分屋苑估價升幅更超過一成，相信勢頭有望於第2季延續。

雖然二手大型屋苑單位估價回升，但仍有其他屋苑單位的估價未跟上市場變化。另外，如市況逆轉不幸遇上估價不足，亦有方法自救。首先可多找幾間銀行比較，尋找估價最貼近成交價的銀行。另外，買家可考慮增加按揭成數，從上述例子，買家可由八成按揭轉為九成按揭，借款額由576萬元增加至648萬元 ，不用抬錢上會。最後，買家如有備用資金，可考慮直接抬錢上會，填補首期開支增加的部份。如遇上心儀單位，亦可事先於網上估價平台或透過大型按揭中介公司為單位作初步估價。

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