消委會指物業管理存6大問題 過去收投訴多涉管理費及服務質素

消費者委員會指出，全港物業管理費的總額佔本地生產總值約1.6%，涉及500多億元，實有需要進行審視，以保障小業主的權益。消委會就物管公司向業主收取管理費的情況進行研究，5月4日召開記者會公布有關研究報告。報告歸納出6大問題，包括物管公司向業主提供的業權計算分數資料不足；部分大業主擁有太多業權分數，令小業主完全無法動搖大業主的決定等，令權益受損。業主對參與業主組織的意欲亦不高，高達97%受訪者因各種原因如太忙、不熟悉、沒興趣等而不願參與。消委會提出8大建議，包括應清晰披露業權份數的計算方法，建立屋苑管理費的中央資料庫供市民參考比較，以及採取措施鼓勵業主積極參與物業管理事務等。

消委會記者會，公布有關香港私人住宅管理費的研究報告（左起：商營手法研究及消費者投訴審查小組主席鄺祖盛、消委會主席陳錦榮、消委會總幹事黃鳳嫺）。

絕大部分投訴涉管理費、服務質素等

消委會進行的研究共接觸1100名業主、96個業主組織，包括業主委員會及業主立案法團，以及22間物業管理公司等，並檢視了164宗投訴個案，審視物管公司的管理狀況，以及業主參與物管工作的情況等。報告指出，管理費視乎物業樓齡、設施及單位面積等多種因素而定，目前市民每月繳交的管理費一般由200元至3700元不等，平均約1100元，每呎約2.7元，佔每月收入約7.4%。報告指，約半數業主認為繳交的管理費數目屬合理，當中26%所交少於家庭月入的1%；亦有23.4%受訪者認為收費不合理，當中29%所交管理費佔其家庭月入一成或以上。

消委會記者會，公布有關香港私人住宅管理費的研究報告（左起：商營手法研究及消費者投訴審查小組主席鄺祖盛、消委會主席陳錦榮、消委會總幹事黃鳳嫺）。

消委會又指，11年來共收到694宗關於物業管理的投訴，涉款達4億元，兩類投訴佔最多，其中一半與價格和收費相關，另43%涉服務質素差，職員態度欠佳等。這些投訴中，經消委會成功調解的約一半。該會解釋，未能成功調解的一般與價格或者公共設施的業權份數計算等有關。

消委會綜合調查所得數據以及諮詢持分者意見，歸納出6項問題。第一，業權份數的分配基礎缺乏透明度，未有詳細說明業權份數和管理份數分配的計算方法，業主需透過自己「查冊」才獲悉。第二，難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款，因公契內容複雜，業主之間要商討，又因很多業主不願理會，故難獲業主一致同意。

消委會歸納本港物業管理六大問題。（資料圖片）

個別項目大業主佔過半業權份數 小業主難以動搖決定

消委會指出，研究曾翻查249個發展項目，發現其中5個由不同發展商進行的項目，單一大業主佔超過一半業權份數，即其他小業主就算全部出席投票，也不能動搖大業主的任何決定，包括轉換物管公司等，小業主的權益或嚴重受損。

消委會揭示的第三個問題，是發展商或大業主或管理委員會對物管事宜有潛在影響，如大業主擁有最多業權份數，或公契經理人普遍與發展商有利益關係。第四，物管公司的服務質素欠佳；第五，業主不積極參與物管事宜，或不願意加入業主組織。第六，業主缺乏物業管理知識及資訊，對樓宇維修及保養缺乏規劃，以致無法應付昂貴的維修費。

消委會記者會，公布有關香港私人住宅管理費的研究報告（左起：商營手法研究及消費者投訴審查小組主席鄺祖盛、消委會主席陳錦榮、消委會總幹事黃鳳嫺）。

促設管理費中央資料庫

針對上述問題，消委會提出8點建議。第一，提高業權份數計算的透明度，如在售樓書清楚列出。第二，建議物業管理業監管局考慮收集全港管理費的資料，建立中央資料庫。第三，參考《公司條例》，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款。第四，避免因過度參與物業管理決策而產生的利益衝突，如發展商或主要業主的業權分數多於30%便要申報利益。第五，以新科技及智能解決方案提升效率，如使用手機應用程式。第六，促進業主積極參與物業管理事務，如向參與的業主作出表揚和回饋，檢視參與者可得的最高津貼額。第七，促進盡早成立業主立案法團，並至少每年召開兩次業主大會。第八，特別基金須有充足儲備，所繳交的管理費應投放一定份額在基金中，發展商亦可提供種子基金。

消委會測試19款可調校長度的行山杖，發現兩款行山杖分別在預防受困設計表現，以及抗拉脫能力表現「不太理想」。

消委會圖片

消委會於今年6月至7月期間，從市面購買了19款價錢由180元至1790元不等，可調校長度、聲稱最長使用長度在135厘米或以下的行山杖。11款採用直身手柄，當中有5款以一對的形式售賣，6款以單一支形式售賣； 另外8款則採用T形手柄。消委會參考德國行山杖標準，測試內容主要針對行山杖的物理性能，包括整體長度及間隙度、防受困設計、手柄及腕帶、桿身及鎖緊系統、杖頭硬度及砂礫排漏等，19款行山杖表面狀況良好，沒有尖銳角和銳利邊，或可能造成傷害的粗糙表面。

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防止受困設計方面，設計必須確保在使用過程中被困着時，須能夠以140牛頓或以下的力 量將樣本的擋沙碟向上拉過一個65 毫米闊的罅隙。測試發現「Camp Backcountry Carbon 2.0 Trekking Pole -Yellow (pair)」的擋沙碟需要205牛頓力量才能通過罅隙，高於標準限值，表現「不太理想」。

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至於手柄測試，標準要求從桿身向上拉脫手柄的力量必須達300牛頓或以上，惟其中1款樣本惟「VR Traveler T920906 TK SKY 95（3Y）」僅需149牛頓力量就可拉脫手柄，抗拉脫能力「不太理想」，此外該款手柄有部分邊緣的圓弧位置半徑少於2毫米，使用時或會較不舒適。

消委會圖片

有5款行山杖整體表現不錯，分別是Dynafit超輕碳纖維登山杖、Leki Makalu Lite、Silva Trekking Pole aluminum Z-fold、iPower Telescopic Trekking Pole、Mont-bell Alpine Carbon Pole Anti Shock。當中最貴的是Dynafit超輕碳纖維登山杖，一對要$1,790，而最平是iPower Telescopic Trekking Pole，一支$199，以同樣一對價錢比較，價錢相差4.5倍。

消委會圖片

消委會建議，消費者選購行山杖時要先了解自身需要，例如若需背負較重的行李，應選用可承受相應重量的行山杖，在選購直柄行山杖時，應在平地站立，以手握着行山杖的手柄，桿身垂直，桿頭向下貼着地面，然後調校桿長度，直至上臂和前臂之間的手肘位形成90度角，便是適合的使用長度。若打算使用雙杖，選購時便應同款購買一對，會較易平衡。