新居屋申請事前準備

坊間有云：「抽中居屋好過中六合彩。」新一期居屋將於年中接受申請，涉及6個屋苑，合共9,154伙，分別為屯門兆翠苑、元朗朗天苑、啟德啟悅苑以及觀塘安楹苑、安樺苑及安麗苑，當中超過八成的單位均座落於市區。所有單位將以市價六二折發售，售價介乎149萬元至494萬元，如有興趣申請，事前就要做足準備，而筆者整理出當中的注意事宜。

首先，申請居屋會設有入息上限，如超過上限便已無緣申請居屋。房委會每年都會因應市況而調整居屋申請人的入息及資產限額。今年白表單人申請者的入息上限由去年的33,000元下調至31,000元，資產上限由92.5萬元下調至73.5萬元；家庭申請者的入息上限由去年的66,000元下調至62,000元，資產上限由185萬元下調至147萬元。而綠表申請者主要為公屋住戶，因此過往不設任何入息及資產限額，但是次房委會對綠表申請者新增條例，申請前2年內，申請者及申請表上的家庭成員，均不得持有香港任何住宅物業。

按揭方面，綠表申請者最高可借9成半的按揭，白表申請者最高則可借9成按揭，兩者按揭年期同為最長25年。銀行可提供P按及H按供申請者選用，另可享現金回贈優惠。另外，由於居屋是資助性房屋，政府將會作為該單位的擔保人，因此申請者在申請按揭時並不需要壓力測試，也無須申請按揭保險。雖然申請者無須過壓力測試，但仍須向銀行提交入息證明文件，以證明其還款能力。

以啟德啟悅苑最貴的單位為例，暫定售價為494萬元，以現時P按計劃實際按息為3.5厘計算，年期25年，白表買家最多借9成按揭，首期為49.4萬元，貸款額為444.6萬元，每月供款為22,258元；綠表買家最多借9成半按揭，首期為24.7萬元，貸款額為469.3萬元，每月供款為23,494元。除了首期外，買家亦需要支付其他雜費，包括印花稅、律師費、裝修費以及其他雜費等。如有興趣申請，建議先了解自己的供款能力以及計算所需要的預算。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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香港樓價高踞全球，不少人即使想搬出去亦會先選擇租樓住。而去年本港樓價顯著回調，近期部分新盤減價促銷，加上近年政策令置業成本下降，租樓人士開始考慮是否「轉租為買」，而租樓或買樓兩者之間該怎麼抉擇？

首先講解租樓的好處，租樓一般都要簽「一年死約、一年生約」，死約指租客及業主雙方不能在一年內提前解約，否則須作出賠償；生約指雙方提早一個月通知使可解除租約。租客可根據生活習慣或因工作關係彈性轉換居住環境。

開支方面，租樓一開始需要先繳付兩個月租金作押金及當月租金，而租金普遍包含管理費、地租及差餉等費用，部分酒店式租盤更包含了水電上網費及維修費用，額外支出較少。

買樓方面，最大的好處是可擁有屬於自己及穩定的居所，不用擔心業主加租及定時需要搬屋的煩惱。此外不必受業主限制便可隨意設計及改動屋內裝修風格及間隔，打造理想的安樂窩。

開支方面，買樓人士的財務要求會比較高，除了需要一筆資金繳付首期及印花稅，每年亦要支付差餉、地租及管理費等雜費，申請按揭時亦要通過銀行壓力測試。不過近年政府先後推出多項樓按措施，包括放寬按揭保險的樓價上限、下調壓力測試以及印花稅稅階，上車門檻進一步下降，加上近期新盤定價吸引，買樓每月供款甚至與租樓每月租金相若的情況下，與其「幫人供樓」倒不如自己供樓更划算，而近年愈多首置人士以高成數及低首期入市。再者，買樓亦可視為一種投資的方式。當樓市上揚時，物業亦會跟隨市場步伐升值，無形地為自己增值財富。而現時正值通脹時代，當物價上漲時，樓價亦相應上漲，因此買樓亦可作為通漲保值的資產。

無論是租樓還是買樓，都有其優點和缺點，應該仔細考慮自己的財務狀況和個人需求才作決定。

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