最優惠利率與按揭市場息息相關

最優惠利率Prime Rate（簡稱P）是計算不同類型貸款的參考基準之一，現時較常見的是銀行提供樓宇按揭時，會以「P-某個百分比」計算按揭息率，亦俗稱P按。

根據滙豐銀行資料顯示，該行最優惠利率P始於1971年5月，當時的P為8厘。80年代初地緣政治問題為本港帶來不確定性，加上1981年股災爆發，市民對港元失去信心，並紛紛拋售港元換取美元，P一直攀升，1981年10月更升至20厘創該行有紀錄的新高，當時置業人士只可選用P按並以「P+某個百分比」計算，即實際按息高達20多厘，可見當時供樓負擔極為沉重。到了1983年香港實行聯繫匯率制度，港元跟美元掛鈎以穩定港元匯率，香港息口開始跟隨美國走動，其後當美國加息或減息，亦會影響香港銀行對P的調整。如在2004年至2006年的加息周期，美國累計加息17次達4.25厘，當時香港亦跟隨多番加P，累計加息3厘。

雖然P與美國聯邦利率相扣，但銀行最終是否跟隨亦要視乎其資金成本以及商業策略等因素，即使2015年至2018年美國加息周期合計加息9次，本港銀行亦只於2018年9月加P一次。另外，利率自由化後加強競爭、各銀行的P並不是劃一的利率，雖然四大銀行具市場息率指標作用，但每間銀行的存款基礎各有不同，在2004年至2006年的加息周期，各銀行的加息以及減息幅度不一，本月初亦有一間中小型銀行的加息幅度比其他銀行多。現時市面上演化出4個P，現時分別為5.75厘、6厘、5.875厘及6.125厘，置業人士計算按揭息率時要了解採用銀行的P屬多少。

過去十多年美國大量印鈔使資金氾濫，港P一直處於5厘左右的水平，使P按實際息率亦較為平穩。然而去年美國連番大幅度加息，使本港銀行亦跟隨加息步伐，到了本月初港美息差再次擴寬，套息交易使銀行體系結餘進一步下降至500億元以下水平，折息亦一直抽升，銀行在資金壓力上升的情況下再度上調P。相信未來P仍有上升壓力，不只選用P按的買家要留意供樓開支或將有所增加，以拆息（HIBOR）作基礎的「H按計劃」（H按）設有與P按類近的封頂息率，當P再次上調，會同時會影響到選用兩款按揭計劃的供樓利息開支。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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首季樓市價量回穩，部份中小型銀行為爭取上半年的按揭業務，早於年初積極推出各項優惠吸客，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，四月份中小型銀行按揭市佔率連升2個月至31.7%，四大銀行按揭市佔率則連跌2個月至68.3%。

近月銀行按揭戰再度升溫，當中有大型銀行將現金回贈加碼至2.6%。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，2.6%現金回贈是自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高，而銀行提供的現金回贈亦由2020年11月有記錄的最低位0.8%，一直攀升至現時2.6%的記錄新高。

上述2.6%的現金回贈一般只適用於選用按揭保險申請高成數按揭的客戶，而相同的貸款額，沒有選用按揭保險的客戶，現金回贈最高只有2.5%。新手買家或會覺得，選用按揭保險似乎較為著數，事實上並非如此。

首先釐清銀行計算現金回贈的方法。根據金管局指引，銀行審批按揭時，1,000萬元以下物業，按揭成數上限最高為6成，貸款額上限為500萬元，而1,000萬元或以上物業，按揭成數上限為5成。銀行只會根據上述的按揭成數計算現金回贈，如買家透過按揭保險承造高成數按揭，銀行則不會計算按揭保險公司擔保的部份。

試舉例說明，假設買家A購入一個樓價1,400萬元的單位，毋須申請按揭保險並承造5成按揭，貸款額為700萬元，現金回贈為2.5%，計算方法以整筆貸款額計算，即700萬元x2.5%＝17.5萬元。

而買家B購入一個樓價1,000萬元的單位，透過按揭保險承造7成按揭，貸款額同樣為700萬元，現金回贈為2.6%，雖然比買家A的2.5%多，但銀行計算現金回贈的方法是以1,000萬元的5成而非7成計算（不包括由按保公司擔保的2成），即500萬元x2.6%＝13萬元。

上述例子可見，相同貸款額，選用按保以及沒有選用按保的現金回贈會有差異。按揭學問易學難精，為免計錯數，建議可尋找專業大型按揭中介協助，以便在申請按揭的過程更為順暢。

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