樓價上半年看升6.9%

樓市首季轉旺、量價齊升後，近月轉趨冷靜，惟在整體經濟情況改善下，預料經歷短暫橫行整固後有力再展升勢。差估署日前公布的最新數據顯示，2023年4月份私人住宅售價指數報354.2點，較3月的352.3點續升0.54%，創自去年9月後的七個月新高，惟升幅收窄至今年以來最少。

樓價自今年起已連升4個月，累積上升共5.83%；至於與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅已收窄至11.03%。4月份樓價指數升幅顯著收窄至只有0.54%，為今年以來最少的按月升幅，相信樓價經歷首3個月彈升後，買家開始顯得冷靜及審慎；加上一手新盤多以貼市價、甚至低市價推盤，對二手市場樓價造成一定壓力。

此外，4月上旬復活節長假有不少市民外遊休戰，遂令樓市出現量價齊降的整固市況。相信購買力稍經積聚後，後市表現不會太差。

展望5月份，月初美國再次加息，而本港普遍銀行亦跟隨加息0.125厘，對樓市帶來一定心理影響；而且一手新盤攻勢不斷，開價吸引，持續搶佔二手市場客源。不過，通關及經濟復甦後，業主普遍看好後市，減價情況不多，故相信5月份樓價指數料持續在低位橫行整固，料全月將表現平穩或微升約0.2%。

後市方面，受惠整體經濟在通關後持續轉活，加上港府銳意吸納內地及海外人才來港，並大幅放寬「人才清單」至涉及51個行業工種，料相關效應將陸續在次季尾段及下半年浮現，對刺激置業需求有莫大作用。依此預計，6月份樓價指數有機會再次擴大升幅，倘能按月升0.8%，則次季整體樓價累計料升1.55%，連同首季的5.26%合計，上半年樓價有望累漲6.88%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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整體樓市在第一季上衝3個月後，略現疲態，買家亦轉趨冷靜，追價入市步伐放緩，經歷四月回軟後，五月份料持續整固，惟按月冀可錄的得輕微升幅。根據土地註冊處數字，2023年四月全港共錄5,744宗樓宇買賣登記（數字主要反映三月中旬至四月上旬的樓市實際狀況），較三月的8,615宗回落33%，創近3個月低位；而月內整體物業登記總值亦下跌11%，錄得613.60億元，仍屬近8個月次高水平。

先從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量有所回軟，受四月初長假期影響，不少久未出外旅遊的市民紛紛拋下置業計劃，赴外地旅行，致樓市交投明顯轉淡，並拖累四月份一手私宅買賣登記僅錄得1,512宗，按月回落13%；至於月內錄得的買賣登記總值則逆市增加35%，錄257.60億元，主因月內有多宗大額洋房登記帶動。另外，三月份一手私宅登記量最多的首3位新盤依次為飛揚2期的360宗、瑜一IB期的171宗及該項目IC期的159宗。

二手住宅市場方面，在新盤貼市價搶灘及長假期買賣雙方均外遊而無心戀戰下，登記量從三月高位出現較顯著下挫。數據顯示，四月份二手私宅買賣登記按月大減39%，錄得2,629宗登記，一口氣跌至年內次低水平，創下近3個月最少，連環失守四千及三千宗關口；至於月內登記總值亦相應急跌33%，錄得238.13億元，同創近3個月低位。

至於非住宅市場方面，跌幅與二手私宅不相伯仲，在整體工商舖及車位均全面錄得跌幅拖累下，致使四月份整體登記量再度跌破千宗水平。數據顯示，四月份整體工商舖及其他買賣登記量按月大跌36%，僅錄得706宗；而月內買賣登記金額也跌9%，錄得77.69億元，量值齊齊出現回氣。

整體樓宇買賣經歷首季上衝後，次季趁長假期買賣雙方休戰，而出現顯著回落，市場心態轉趨冷靜，入市步伐較年初轉慢；加上本月初美國議息，買家一度傾向審慎觀望。預期本月一手市場買賣登記仍會持續回軟，二手業主倘能擴大議價空間，料買賣有力微升；至於工商舖及車位方面，相信反彈速度較快，本月有機會重上千宗水平。

綜合以上因素，筆者估計五月份整體樓宇買賣登記量將處窄幅徘徊，如工商舖能錄得較大反彈，則全月登記量可上試6,000宗水平，按月料微升近5%，冀守在年內第二高水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮