新按保成效顯著 可擴大至樓花物業

財政司司長陳茂波日前於立法會財經事務委員會，表示會因應樓按市況及在可行情況下，或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。司長雖未有進一步說明當中細節，但消息一出後已即引起市場關注及討論，業界亦普遍持正面的態度。

事實上，自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，首置人士申請按揭保險的樓價上限逐步放寬，按揭保險計劃的個案及比例亦一直攀升，更曾創下紀錄新高。根據金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，今年4月新取用按揭貸款個案中，涉及按揭保險計劃的佔比逾3成半，創該行有紀錄新高，反映市場對該兩項樓按措施反應正面，可見措施能有效幫助首置人士以較低首期上車，輕鬆置業。

雖然以上兩項新按保措施的成效顯著，但措施只適用於現樓，並不適用於樓花，現時透過按揭保險購買樓花物業，樓價400萬元或以下物業最高可承造九成按揭；樓價600萬元或以下物業最高可承造八成按揭。樓花的樓價上限較現樓低，只要樓花的樓價超過600萬元便不能即時透過按保承造高成數按揭，因此愈來愈多新盤買家透過建築期付款方法並使用高成數按揭入市。透過經絡按揭轉介研究部對近年多個熱賣新盤作出統計，顯示近八成買家均採用建期付款，使樓花按揭市場走勢持續偏弱。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首5個月樓花按揭宗數為556宗，對比去年同期的2,606宗大減近八成（2,050宗），創近17年的首5個月新低。

筆者認為政府可因應時機，逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限，最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。現時樓價800萬元的樓花單位只能承做六成按揭，若果政府能放寬按揭成數上限至九成，可減少240萬元（75%）的首期開支；樓價1,000萬元的樓花單位只能承做五成按揭，若果能放寬按揭成數上限至八成，即可減少300萬元（60%）的首期開支。

另外，此舉亦可讓樓花買家即時上會，避免當物業在落成時，遇上估值不足而需要抬錢上會等風險。若果政府能有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用，當然以政府最終決定作依歸。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業，而置業人士申請按揭保險時，除了要符合樓價上限，以及通過入息要求/壓力測試等基本要求，申請人同時要簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業為自住用途。

若果業主日後想將物業作出租用途，便需要先要向銀行辦理甩按揭保險的手續，同時要將現有按揭成數下降到至五成或以下。此外業主亦須通知銀行，並向銀行獲取出租同意書，當中或會涉及相關手續費。

試舉一例，業主A於3年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值500萬元，承造九成按揭，貸款額為450萬元。現時剩餘貸款額為440萬元，而估值仍為500萬元。如業主A想出租單位，便要將下降按揭成數至五成，即只可借250萬元，並需要補回差價，即440萬元-250萬元=190萬元。

如物業大幅升值，按揭餘額或可降至樓價5成或以下，業主便不用補回差價。假設業主B於8年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值600萬元，並承造八成按揭，貸款額為480萬元，現時剩餘貸款為400萬元，估值升至800萬元，如想出租單位，因物業升值的關係，即使下降按揭成數至五成仍可借足400萬元（800萬元x50%），業主B毋須補回差價。

若果以自住名義申請按保，實施上卻偷雞出租單位，即是違反聲明，業主或有機會負上法律責任。而事實上，按證公司以及銀行每年均會定期抽樣調查借貸人是否一直居住於申請按揭保險的單位，如發現業主違規會作出罰款甚至call loan。日前便報導指有一名業主訛稱單位屬自住物業，透過按揭保險公司申請高成數按揭，遭廉署起訴並被判監及罰款。

自政府於2019年及2021年放寬按揭成數的樓價上限，申請按揭保險的宗數一直攀升，相信銀行或按保公司審查將更為嚴謹。而按揭保險計劃的宗旨是讓市民安居樂業，並不是用作投資出租賺錢，為免「貪字得個貧」，準備出租物業的業主應依足程序處理，便可萬無一失。

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