按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業，而置業人士申請按揭保險時，除了要符合樓價上限，以及通過入息要求/壓力測試等基本要求，申請人同時要簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業為自住用途。
若果業主日後想將物業作出租用途，便需要先要向銀行辦理甩按揭保險的手續，同時要將現有按揭成數下降到至五成或以下。此外業主亦須通知銀行，並向銀行獲取出租同意書，當中或會涉及相關手續費。
試舉一例，業主A於3年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值500萬元，承造九成按揭，貸款額為450萬元。現時剩餘貸款額為440萬元，而估值仍為500萬元。如業主A想出租單位，便要將下降按揭成數至五成，即只可借250萬元，並需要補回差價，即440萬元-250萬元=190萬元。
如物業大幅升值，按揭餘額或可降至樓價5成或以下，業主便不用補回差價。假設業主B於8年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值600萬元，並承造八成按揭，貸款額為480萬元，現時剩餘貸款為400萬元，估值升至800萬元，如想出租單位，因物業升值的關係，即使下降按揭成數至五成仍可借足400萬元（800萬元x50%），業主B毋須補回差價。
若果以自住名義申請按保，實施上卻偷雞出租單位，即是違反聲明，業主或有機會負上法律責任。而事實上，按證公司以及銀行每年均會定期抽樣調查借貸人是否一直居住於申請按揭保險的單位，如發現業主違規會作出罰款甚至call loan。日前便報導指有一名業主訛稱單位屬自住物業，透過按揭保險公司申請高成數按揭，遭廉署起訴並被判監及罰款。
自政府於2019年及2021年放寬按揭成數的樓價上限，申請按揭保險的宗數一直攀升，相信銀行或按保公司審查將更為嚴謹。而按揭保險計劃的宗旨是讓市民安居樂業，並不是用作投資出租賺錢，為免「貪字得個貧」，準備出租物業的業主應依足程序處理，便可萬無一失。
更多經絡按揭轉介資訊
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
本港加息周期由去年9月開始，樓按利息開支進一步增加。另外踏入報稅季節，稅務局月初已向240萬名市民派發2022/2023年報稅表，供樓人士又將要預備另一筆開支。
如想慳稅又慳息亦有辦法，事實上供樓人士可以「居所貸款利息」作為扣稅項目，申請每年最高10萬元的扣稅額，最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，即代表供樓人士可任意決定每一年是否需要用到此扣稅項目。作為精明的納稅人，當然希望可透過此扣除額慳稅慳到盡，而筆者在此分享怎樣用盡此項扣稅額。
供樓初期申請更易用盡扣稅額
居所貸款利息是計算供樓人士年度供樓利息開支，而銀行計算每月供款時，因息隨本減的關係下，每期利息開支會一直遞減，因此愈早申請，利息佔比會愈多。假設業主A去年10月置業，貸款額500萬元、年期30年及按息3.5厘，首17年的全年利息開支為10萬元以上，但到了第18年，全年利息開支將降至9.6萬元，即表示由該年開始將不能用盡10萬元扣稅額。
首年供樓或未能用盡扣稅額
於最新課稅年度為2022年4月1日至2023年3月31日，若去年置業的業主並不是由2022年由4月開始供款，便有機會用不盡10萬元扣稅額。假設業主Ａ由2022年10月開始入住新屋及供樓，每月供樓利息約$14,500，按比例計算（2022年10月至2023年3月），2022/2023年度可申請的扣稅額便只有$87,000（$14,500x6個月），低於每年扣稅額上限10萬元。
如其他扣除項目夠用 保留「居所貸款利息」下次使用
除了居所貸款利息，納稅人亦可透過其他的扣稅項目，如強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃保費以及慈善捐款等，以減輕交稅負擔。如供樓人士計除基本免稅額及其他稅款寬免後毋須繳税，居所貸款利息的配額就可留待日後使用。
現時本港處於加息周期，當息口高企，供樓利息開支亦有所增加，此情況亦會較適合申報居所貸款利息，並可盡量扣除利息增多的開支。每個供樓人士的處境有所不同，而計算稅項方面亦會有差異，如有任何疑問，建議向稅務局作詳細查詢。
更多經絡按揭轉介資訊
