慳稅慳息妙計—善用「居所貸款利息」扣稅

本港加息周期由去年9月開始，樓按利息開支進一步增加。另外踏入報稅季節，稅務局月初已向240萬名市民派發2022/2023年報稅表，供樓人士又將要預備另一筆開支。

如想慳稅又慳息亦有辦法，事實上供樓人士可以「居所貸款利息」作為扣稅項目，申請每年最高10萬元的扣稅額，最多可扣除20個課稅年度，而且不需連續使用，即代表供樓人士可任意決定每一年是否需要用到此扣稅項目。作為精明的納稅人，當然希望可透過此扣除額慳稅慳到盡，而筆者在此分享怎樣用盡此項扣稅額。

供樓初期申請更易用盡扣稅額

居所貸款利息是計算供樓人士年度供樓利息開支，而銀行計算每月供款時，因息隨本減的關係下，每期利息開支會一直遞減，因此愈早申請，利息佔比會愈多。假設業主A去年10月置業，貸款額500萬元、年期30年及按息3.5厘，首17年的全年利息開支為10萬元以上，但到了第18年，全年利息開支將降至9.6萬元，即表示由該年開始將不能用盡10萬元扣稅額。

首年供樓或未能用盡扣稅額

於最新課稅年度為2022年4月1日至2023年3月31日，若去年置業的業主並不是由2022年由4月開始供款，便有機會用不盡10萬元扣稅額。假設業主Ａ由2022年10月開始入住新屋及供樓，每月供樓利息約$14,500，按比例計算（2022年10月至2023年3月），2022/2023年度可申請的扣稅額便只有$87,000（$14,500x6個月），低於每年扣稅額上限10萬元。

如其他扣除項目夠用 保留「居所貸款利息」下次使用

除了居所貸款利息，納稅人亦可透過其他的扣稅項目，如強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃保費以及慈善捐款等，以減輕交稅負擔。如供樓人士計除基本免稅額及其他稅款寬免後毋須繳税，居所貸款利息的配額就可留待日後使用。

現時本港處於加息周期，當息口高企，供樓利息開支亦有所增加，此情況亦會較適合申報居所貸款利息，並可盡量扣除利息增多的開支。每個供樓人士的處境有所不同，而計算稅項方面亦會有差異，如有任何疑問，建議向稅務局作詳細查詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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最優惠利率Prime Rate（簡稱P）是計算不同類型貸款的參考基準之一，現時較常見的是銀行提供樓宇按揭時，會以「P-某個百分比」計算按揭息率，亦俗稱P按。

根據滙豐銀行資料顯示，該行最優惠利率P始於1971年5月，當時的P為8厘。80年代初地緣政治問題為本港帶來不確定性，加上1981年股災爆發，市民對港元失去信心，並紛紛拋售港元換取美元，P一直攀升，1981年10月更升至20厘創該行有紀錄的新高，當時置業人士只可選用P按並以「P+某個百分比」計算，即實際按息高達20多厘，可見當時供樓負擔極為沉重。到了1983年香港實行聯繫匯率制度，港元跟美元掛鈎以穩定港元匯率，香港息口開始跟隨美國走動，其後當美國加息或減息，亦會影響香港銀行對P的調整。如在2004年至2006年的加息周期，美國累計加息17次達4.25厘，當時香港亦跟隨多番加P，累計加息3厘。

雖然P與美國聯邦利率相扣，但銀行最終是否跟隨亦要視乎其資金成本以及商業策略等因素，即使2015年至2018年美國加息周期合計加息9次，本港銀行亦只於2018年9月加P一次。另外，利率自由化後加強競爭、各銀行的P並不是劃一的利率，雖然四大銀行具市場息率指標作用，但每間銀行的存款基礎各有不同，在2004年至2006年的加息周期，各銀行的加息以及減息幅度不一，本月初亦有一間中小型銀行的加息幅度比其他銀行多。現時市面上演化出4個P，現時分別為5.75厘、6厘、5.875厘及6.125厘，置業人士計算按揭息率時要了解採用銀行的P屬多少。

過去十多年美國大量印鈔使資金氾濫，港P一直處於5厘左右的水平，使P按實際息率亦較為平穩。然而去年美國連番大幅度加息，使本港銀行亦跟隨加息步伐，到了本月初港美息差再次擴寬，套息交易使銀行體系結餘進一步下降至500億元以下水平，折息亦一直抽升，銀行在資金壓力上升的情況下再度上調P。相信未來P仍有上升壓力，不只選用P按的買家要留意供樓開支或將有所增加，以拆息（HIBOR）作基礎的「H按計劃」（H按）設有與P按類近的封頂息率，當P再次上調，會同時會影響到選用兩款按揭計劃的供樓利息開支。

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