置業路上切忌低估信貸評級

在申請按揭時，常聽到查「TU」一詞，究竟什麼是「TU」？與按揭申請又有何關係？

TU指TransUnion（環聯資訊有限公司），是本港提供信貸資料服務的供應商之一，而一般所指的查TU是指檢核個人的信貸評分報告。信貸報告是紀錄借貸人的個人資料、信貸帳戶資料、公眾紀錄、查詢紀錄及信貸評級等。當你日後需要申請任何貸款時，貸款機構會以報告及相關資料作參考，而決定能否成功批核。

而銀行審批貸款時，會以借貸人的信貸評級作重要考慮。信貸評級是信貸公司依照借貸人的個人理財習慣經計算而劃分出A至J的等級，A級為評分最高，如此類推，若果評分去到I或J級的話，表示借貸人或已瀕臨破產甚至已經破產。申請貸款如按揭時，評級愈高，一般都能順利批核，而貸款條款及優惠亦會較好。相反，評級愈低，貸款條款及優惠亦會愈差，銀行甚至或會拒批其按揭申請。

俗語有云「學壞三日，學好三年」，假若借貸人因拖欠還款記錄影響信貸評級，想要改善信貸評級記錄更不止3年，事實上信貸報告中的負面資料一般會保留5年，而破產紀錄更保留至8年。為免影響按揭申請，借貸人建立良好的理財習慣，每月應準時還款及避免只還Min Pay（最低還款額）。而銀行查信貸使用度是以信用卡結餘除以所有信用卡的信貸總額所得，消費時避免因只依賴一張信用卡，使信貸使用度過高而影響信貸評分。另外亦要避免在短時間內申請多張信用卡，此舉反映著借貸人需要更多信用額度，有財政不穩的風險。

根據環聯最新一份信貸報告，顯示今年首季新增信用卡宗數按年增加28%，創2021年第二季以來最高增長率。與此同時信用卡騙案亦相應增加，金管局表示今年首5個月收到382宗有關信用卡未經授權交易的投訴，已接近去年全年的391宗。為免個人資料被盜取而影響信貸評級，建議應定期更換銀行戶口的私人密碼，並檢查月結單和戶口紀錄，如發現有任何可疑狀況，應立即知會銀行，方可保障個人的財務信譽。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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日出康城單位發生誤拆主力牆事故鬧得滿城風雨，該棟物業的其他住戶都擔心會否影響樓宇結構安全及樓價。坊間各式各樣的裝修，部分或許涉及單位改動，如被發現單位涉及違規改動，對業主及買家按揭審批上會有何影響？

根據香港《建築物條例》，室內油漆、貼牆紙、修葺或更換衛生設備等屬豁免工程，一般毋須向屋宇署提出申請。而一些較大型的工程如打通單位、安裝/改裝樓底，以及改動樓宇的逃生路線等，當中涉及樓宇結構安全，必須得到屋宇署的批准才可動工，若業主事前沒有按照程序申請，便會違反豁免建築面積的條例。而日出康城事件曝光後，屋宇署已隨即介入，勒令業主須於30日內完成修復工程。

而最令人關注的是該單位仍否能進行估價。就筆者了解，因單位涉及違規改動，在修復工程完成前，暫時大部份銀行已停止對該單位作出估價，亦即意味著現時下手買家將有機會沒法承造按揭，或需一筆過繳清樓價。不過當單位順利還原並符合屋宇署要求後，銀行或能再次重新估價，但估值會依據單位的還原程度下或有所調整。

如準買家不幸購入的有問題的單位，當中涉及屋宇署發出的維修令，銀行對該這些物業的按揭審批會更為審慎，事前或會委派測量師上門評估單位，並根據問題的嚴重性而決定是否能批出按揭。若只屬較容易復原的改動，銀行一般要求準買家簽訂「承諾書」，承諾將改動的部分復原便可繼續審批按揭。若牽涉較嚴重的問題，銀行或會拒絕批出按揭，屆時準買家便要有心理準備full pay抬錢上會。

如想避免誤購違規改動的物業，建議準買家在遇上心儀單位時應留意銀行估價是否出現異常，並可詢問地產代理單位有否涉及任何違規改動或被釘契的物業令在身，同時亦可或查核單位圖則或網上新聞，確保單位沒有任何違規改動以解決疑慮。當成功置業後及開始裝修時，要選擇信譽良好及可靠的裝修公司，如需改動間隔應先諮詢正規持牌的工程師，確保改動工程符合安全條例。只要做足功課，就可避免置業路上觸礁。

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