看淡聲中 港樓連升4個月

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局加息行動尚未結束，但預期加息距離見頂不遠，不會像去年中聯儲局兇狠地加息。加上通脹逐漸回落，不少投資市場像股市及金市，紛紛有偷步入市，多個投資市場在今年早段均錄得升幅，香港住宅樓市亦約有5.8%增長。預料未來樓市穩中向好。

預計今年6及7月，聯儲局仍因為通脹仍高關係，繼續有加息行動，務求令通脹回落到比較低的水平，暫時4.9%還是一個比較高的數字。聯儲局成員不少都擺出鷹派姿態，表示加息尚未結束 還可能有兩次加息0.25厘，才達到峰頂。

差估署剛公佈最新樓價指數，4月份最新報354.2點，連升4個月，按月升0.5%，指數創7個月新高，若與去年12月樓價指數比較，今年首4個月累升約5.8%。4月私人住宅租金指數最新報178.2點，按月升1.42%，連升3個月，今年首4個月，租金累升1.54%，整體樓價及租金加幅輕微支持樓市長遠健康發展。

本年初美息繼續攀升，造成全球投資市場受壓，港樓在一片加息聲中仍有5.8%升幅，能夠突圍而出，難能可貴。

受加息陰霾影響，5月初樓市氣氛回落，交投轉淡，但隨著市場逐漸消化加息消息，加上預期美國息口快將見頂，入市心理障礙逐漸消除，中下旬起樓市明顯改善。5月份整體市況較4月好，預計6月亦會比5月好。

除了港樓有好成績之外，期金市場亦有好表現，年初至5月底上升約7%，似乎向歷史新高進發。股市的中國上證綜合指數有4%升幅。瑞士亦不俗，有逾6%升幅。美股標普500指數約有10%升幅，代表科技股的納指升幅約達24%。

聯儲局有個別成員認為息口峰值會上到約6厘，但現在息口已逾5厘，再加空間有限。情況與去年中每次加息0.75厘相比，未來加息會輕手得多，不必太擔心。

加上國際油價又跌穿每桶70美元，反映通脹壓力有減弱趨勢，嚴重世界通脹的壓力漸漸消減，不再像去年那麼厲害。美國就業市場也因大型企業紛紛裁員減薪，裁員行動並持續擴散，通脹動力明顯轉弱。通脹不再兇猛，聯儲局加息力度亦毋須重手，有利全球股樓投資市場。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

世界通脹依然向上，5月美國加息0.25厘機會約78%，但世界銀行行長馬爾帕斯預料，今年全球經濟增速將放緩至2%。筆者相信距離加息尾聲不遠，會對本港以至世界樓市及股市或有正面影響，進入轉角市，置業人士及投資者應該加緊留意事態發展！

馬爾帕斯預期美國今年國內生產總值(GDP)增長1.2%，低於2022年的2.1%，並指出，發達經濟體正在吸收全球資本。

美國前財長薩默斯表示，在一系列疲弱的經濟數據公佈後，美國經濟衰退的可能性在上升，正在接近加息週期的尾聲。薩默斯指出，非常清楚的是美國正處於當前緊縮週期的最後階段。

美國銀行認為，根據美國最新經濟數據分析，當地經濟第2季陷入收縮的風險顯著地高。高盛認為，美國民眾對於銀行業危機的憂慮降溫。美國3月中接連有矽谷銀行及 Signature Bank 等兩家地區銀行倒閉，觸發民眾對於銀行業的信心下滑，以致出現大量的存款轉移活動。

紐約聯邦儲備銀行總裁威廉斯指出，矽谷銀行及Signature Bank倒閉的原因，並非加息速度，他認為兩家銀行的問題是個別案例。過去金融領域的壓力事件指向信貸收緊，但就目前情況，未看到信貸條件收緊的明確跡象，亦不確定一旦出現這種情況影響會有多大。通脹壓力將逐漸降溫，並且在2025年回到2%目標。今年美國經濟增長可能不足1%，通脹前景存在很多不確定性。

美國利率期貨4月中旬顯示，聯儲局5月加息0.25厘的機會達78%，今年餘下時間維持利率不變。威廉斯認為，現時市場對減息預期並不值得注意，特別是對未來很遠的市場預期。

聖路易斯聯儲銀行行長布拉德表示，最近金融壓力或繼續緩解，亦無明顯跡象反映信貸狀況收緊，聯儲局應該堅持在勞動市場保持強勁情況下，繼續提高利率以降低通脹。

美國與世界經濟放緩，美國這個加息週期步向結束，股市及樓市等投資市場捱過去年困境之後，應可進入轉角市，扭轉去年頹勢。投資者及置業人士應該評估風險、自身財力及做好準備，應對轉角市的來臨，如果事前功夫做得好，或許有不俗投資回報。