換樓客常見3大問題

財政司司長擬進一步放寬首置人士按揭成數，主要涉及換樓需求，雖然具體細節仍未公佈，但對一眾有意換樓的業主實屬喜訊。本港樓價高企，不少市民會先購入較細單位，日後當經濟能力上升時再「細屋搬大屋」，但換樓在香港是不容易的事，筆者在此列舉當中3個常見難題。

首先是首期問題，本港較大戶型單位的樓價動輒過千萬元以上，在現時最新按揭保險計劃下，1,000萬元以上至1,125萬元以下物業的貸款額上限為900萬元，1,125萬元或以上1,920萬元或以下物業的貸款額上限為960萬元，可見碼數愈大，按揭成數愈少，所需要首期亦愈多。以早前何文田熱賣新盤為例，該盤中層兩房單位售價約1,600萬元，透過按揭保險計劃，最多可借960萬元貸款，首期開支640萬元起。

其次是印花稅問題，上述1,600萬元單位，若果換樓客已售出舊單位，便只需以第2標準稅率繳交3.75%的從價印花稅（AVD），即60萬元；若果換樓客購入新單位時仍未出售舊單位，則要繳交15%的第1標準從價印花稅，印花稅即增至240萬元。雖然待買家於一年內售出舊有物業便可退回多繳的稅項差額，但買家仍要預先墊付較大額的印花稅。

最後是按揭問題，如出售舊單位後（完成交易）才購買新單位，一般可借足按揭上限；若果買家仍未出售舊單位且仍有按揭在身，新單位的按揭成數上限便要扣減一成，同時供款佔入息比率及壓力測試要求亦由50%/60%下降10%至40%/50%，業主事前要先仔細計算自身供款能力能否通過入息要求。

換樓客考慮因素比首置客多，加上需要更高的供款能力及充足資金預算，即使有「林鄭Plan」及「波叔Plan」的協助，近年交投集中於1,000萬元以下的物業，1,000萬元以上至2,000萬元物業交投則較為淡靜，反映現時首置人士主導樓按市場。若果即將推出的樓按措施能進一步放寬按揭成數上限，相信將能協助有意換樓的業主，進一步激活換樓市場及增加市場交投。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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近期市場聚焦一手新盤，多個大型新盤錄得超額認購，銷情亦十分理想。根據土地註冊處的數據反映，今年首5個月一手住宅註冊宗數達6,626宗，較去年同期的3,647宗，大增逾八成（2,979宗），創近4年的首5個月新高。

相反，首5個月二手住宅註冊宗數達19,705宗，較去年同期的17,514宗，只有逾一成的增幅，而5月份單月二手住宅註冊宗數只錄得3,434宗，較去年同期的4,928宗大減三成。如此強烈的對比，反映發展商積極推盤，加上定價克制，開價貼近二手盤，使一手新盤較二手盤吸引。

一手新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局最新資料顯示，今年4月份新批出按揭宗數達7,132宗，當中一手按揭佔1,735宗，佔整體新批出按揭宗數比例24.7%，按月升5.7%，創17個月的佔比新高；金額則錄得354億元，當中一手按揭佔97億元，創17個月新高，佔整體新批出按揭比例達27.3%，按月升6%，創4個月的佔比新高。

另一方面，根據經絡按揭轉介研究部的內部統計，今年推售新盤的成交個案中，絕大部份樓盤的買家選用建期付款方法較即供付款方法多，更有樓盤超過9成買家選用建期計劃。以整年計算，今年已推售新盤中，平均選用建期的買家高達81.2%。

今年大多一手新盤買家傾向選用建期付款，相信是因「林鄭plan」及「波叔plan」放寬按揭保障計劃的樓價上限，使更多買家透過此計劃，以較少的首期及高成數按揭上車。根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗，當中31%為一手按揭，佔比連升2個月，創近4年（46個月）新高。

估計下半年發展商將繼續積極推盤，在一手新盤的價格與二手盤價格相若，加上發展商積極推優惠吸納客戶下，料一手新盤將主導下半年樓市發展，成交量將進一步貼近二手市場。

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