上半年樓按市場回顧

年初港府撤銷所有防疫措施以及恢復通關後，樓市一度出現「小陽春」，並且量價齊升。惟次季樓市再度轉趨冷靜，交投出現膠著狀態。另外，美國連番加息及港息一直高企，市況未明朗化，市民入市意欲轉趨保守，連帶影響下，按揭市場交投亦逐漸放緩。筆者將從以下方向概括今年上半年的樓按市場。

投資氣氛審慎 樓按市場再度放緩

次季復甦步伐減弱，樓市交投放緩，按揭宗數亦相應回落，根據土地註冊處及經絡按揭轉介研究部資料顯示，今年首半年現樓按揭宗數錄得40,440宗，創近3年的首半年新低；首半年樓花按揭宗數則錄得669宗，創近17年的首半年新低。另外，根據金管局資料顯示，首5個月新取用按揭宗數及金額為19,993宗及937.79億元，金額創近7年的首5月新低，宗數更創自1997年有記錄以來的首5月新低。

美國加息3次 港銀加息1次 HIBOR創近16年新高

去年美聯儲啟動加息周期，並於今年2月、3月及5月份各加息0.25厘。香港方面，本港銀行於今年5月份上調一次最優惠利率(P) 0.125厘。而港美息口差距擴寬，銀行結餘進一步下降至約449億港元，一個月HIBOR亦升勢凌厲，6月份曾升破5.1厘創近16年新高。受HIBOR高企及銀行加P的影響，現時一般新造按揭客戶的按息水平已進一步升至3.5厘水平。

銀行按揭競爭白熱化 現金回贈屢創新高

上半年按揭數字未如理想，銀行為爭取按揭業務，相繼推出各項優惠吸客，當中現金回贈更不斷上調至現時2.8%，創自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高。

一手新盤主導市場 新批一手按揭佔比創逾9年新高

次季市場聚焦一手新盤，多個大型新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局資料顯示，5月份新批出按揭宗數當中，一手按揭佔整體新批出按揭比例的27.5%，創逾9年的新高。受「林鄭PLAN」及「波叔PLAN」帶動下，一手新盤買家傾向選用建期付款並透過高成數按揭上車，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數當中，31%為一手按揭，佔比連升2月，創4年新高。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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財政司司長擬進一步放寬首置人士按揭成數，主要涉及換樓需求，雖然具體細節仍未公佈，但對一眾有意換樓的業主實屬喜訊。本港樓價高企，不少市民會先購入較細單位，日後當經濟能力上升時再「細屋搬大屋」，但換樓在香港是不容易的事，筆者在此列舉當中3個常見難題。

首先是首期問題，本港較大戶型單位的樓價動輒過千萬元以上，在現時最新按揭保險計劃下，1,000萬元以上至1,125萬元以下物業的貸款額上限為900萬元，1,125萬元或以上1,920萬元或以下物業的貸款額上限為960萬元，可見碼數愈大，按揭成數愈少，所需要首期亦愈多。以早前何文田熱賣新盤為例，該盤中層兩房單位售價約1,600萬元，透過按揭保險計劃，最多可借960萬元貸款，首期開支640萬元起。

其次是印花稅問題，上述1,600萬元單位，若果換樓客已售出舊單位，便只需以第2標準稅率繳交3.75%的從價印花稅（AVD），即60萬元；若果換樓客購入新單位時仍未出售舊單位，則要繳交15%的第1標準從價印花稅，印花稅即增至240萬元。雖然待買家於一年內售出舊有物業便可退回多繳的稅項差額，但買家仍要預先墊付較大額的印花稅。

最後是按揭問題，如出售舊單位後（完成交易）才購買新單位，一般可借足按揭上限；若果買家仍未出售舊單位且仍有按揭在身，新單位的按揭成數上限便要扣減一成，同時供款佔入息比率及壓力測試要求亦由50%/60%下降10%至40%/50%，業主事前要先仔細計算自身供款能力能否通過入息要求。

換樓客考慮因素比首置客多，加上需要更高的供款能力及充足資金預算，即使有「林鄭Plan」及「波叔Plan」的協助，近年交投集中於1,000萬元以下的物業，1,000萬元以上至2,000萬元物業交投則較為淡靜，反映現時首置人士主導樓按市場。若果即將推出的樓按措施能進一步放寬按揭成數上限，相信將能協助有意換樓的業主，進一步激活換樓市場及增加市場交投。

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