放寬按揭成數助推動換樓鏈

財爺於上月曾表明有意放寬自住物業的按揭成數，主要協助換樓人士，事隔一個月，金管局便於月初宣佈放寬部份逆周期措施，當中最令市場關注為調整住宅物業的按揭成數上限，現時1,500萬元或以下自住物業的按揭成數上限調整至七成，1,500萬港元以上至3,000萬港元物業的按揭成數上限調整至六成。按揭保險計劃的樓價上限亦作出修定，1,000萬元以上至1,500萬元現樓物業的按保成數上限調整至八成，1,500萬元以上至3,000萬元現樓物業的按保成數上限則調整至七成。

假設購買一個1,500萬元的兩房單位，過往只可承造最多五成按揭，首期開支高達750萬元，新措施下，按揭成數增至最多七成，首期開支減至450萬元；如申請按揭保險，按揭成數更可增至最多八成，首期開支更可減至300萬元，即比舊措施750萬元大幅減少450萬元。

不少家庭因家庭成員增加，為提升居住環境的生活質素，欲透過樓換樓「細屋搬大屋」，但本港部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元以上，首期開支便成最大問題。是次政府進一步放寬按揭成數，料將釋放換樓客的購買力，並推動換樓鏈及促進樓市的交投，無疑對樓市起正面支持的作用，當中想擁有中型單位的換樓客最能受惠。而有發展商亦提早部署，以搶佔換樓客的市場，如近期推出的黃竹坑新盤，主打兩房至三房的戶型，樓價介乎1,500萬元至3,000萬元，絕大多數的單位售價均在新措施範圍內。

中價碼數物業的按揭成數上限放寬後，首期門檻進一步降低，將有助推動換樓鏈，對首期不足但具足夠供款能力的專業人士最為受惠。然而首期下降，變相貸款額及每月供款金額相應增加，上述例子，透過按保下計算壓力測試，每月入息要求需達到$114,796。而本港加息周期最快於年內見頂，若果政府能雙管齊下，因應市況將現時加2厘的壓力測試要求稍作微調，相信將能協助更多家庭客計掂數，讓他們順利「細屋搬大屋」。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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銀行批出按揭貸款時，一般會提供附帶優惠如現金回贈以及存款掛鈎按揭戶口（Mortgage Link），當中存款掛鈎按揭戶口是一個慳息好幫手，如借貸人手頭上有備用資金，不妨好好善用它。

存款掛鈎按揭戶口是為貸款人提供的活期高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同，較一般活期儲蓄的息率為高。客戶可以透過戶口所賺取的利息回報，抵銷部分按揭利息支出。存款掛鈎按揭戶口設有上限限制，普遍銀行都會以貸款額的50%作為存款上限，貸款額減少，存款額亦會相應減少。假設現時貸款額為200萬元，存入存款掛鈎按揭戶口的上限則為100萬元，如貸款人現時有60萬元流動資金並存入存款掛鈎按揭戶口，以現時實際按息3.5厘去計算，年期剩20年，全期按揭利息支出為$783,500，全期淨利息收入為$345,687，全期淨利息支出為$437,812，貸款人可節省44%的利息開支。

使用存款掛鈎按揭戶口的好處可以節省利息開支，對抗息口的增長，減輕供樓的負擔。現時部份銀行所提供的定期存款，息率高達4厘以上，高於存款掛鈎按揭戶口，有人或會傾向選擇將資金投放入定存戶口以賺取更多利息，不過定存計劃因設有存款限期，客戶短期內有資金需要使不能即時周轉，流動性較低。相比之下存款掛鈎按揭戶口則可以隨時提取存款額，更具彈性，貸款人可因應自身需要而選擇適合自己的存款方案。

另外，存款掛鈎按揭戶口的派息方法與定存戶口不同，一般銀行會提供「直接存入戶口」、「扣減按揭利息」或「扣減按揭本金」3個選擇。大多數客戶都會選擇「直接存入戶口」，因可即時增加其現金流。而「扣減按揭/本金」直接扣減每月供款，變相可即時縮短還款年期。但要留意，目前供樓人士可透過供樓利息開支申請扣稅，如選擇「扣減按揭利息」的派息方法，按揭利息將有所調整，並會影響申請的扣稅額。每間銀行提供存款掛鈎按揭戶口的內容及細節都有所不同，如想了解固中細節，可向相關銀行或大型按揭轉介公司作初步查詢。

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