上半年全港三區一手均價齊升

年初通關復常帶動今年上半年一手新盤銷情造好，預期下半年受惠中高價物業按揭放寬及經濟進一步復甦，在內部及外來需求持續增加下，新盤買賣登記數字有望續升。土地註冊處數字顯示，今年上半年全港累錄6,135宗一手私宅買賣登記，較去年下半年升17%，實現兩連升。至於期內物業登記總值同創3個「半年度」最多，錄約836.22億元，較去年下半年急增67%。上半年全港平均每宗一手私宅售價約1,363萬元，較去年下半年細價盤當道時的近958萬元大增約42%；而港島區均價則高見逾8,800萬元，大幅拋離九龍及新界區。

按地區劃分，九龍區上半年買賣登記量升幅最突出，為三區之冠，主因是區內新盤百花齊放，以及去年下半年基數較低所致。上半年在包括藍田新盤KOKO HILLS及何文田瑜一等登記活躍帶動下，九龍區上半年累錄2,225宗一手買賣，按半年急升1.75倍；涉及登記總額錄約346.50億元，按半年大增2.15倍，平均每宗售價約1,557.3萬元，按半年升14.65%。

港島區方面，上半年買賣登記量亦錄逾倍升幅，除因去年下半年基數低外，市況好轉，貨尾去貨進度亦轉趨理想，最終港島區上半年整體一手登記量共有238宗，按半年急升1.62倍；而期內涉及登記總額亦大增1.83倍至210.97億元，每宗均價高見8,864.29萬元，按半年升8.25%。

至於新界區，上半年買賣登記量佔比仍然最多，達近六成，惟半年計卻逆市回落一成半，主因是去年下半年大量剛性購買力湧入區內細價盤而推升基數之故；區內今年上半年表現並不差，但升幅當然及不上追落後的另外兩區。總結新界區上半年整體一手登記量錄得3,672宗，宗數按半年減少15%；而期內涉及登記總額亦相應跌12%，錄278.74億元，即平均每宗售約759.10萬元，按半年微升3.79%。

上半年一手新盤買賣有序上升，雖然短期內息口仍維持高企，但市場亦不乏利好消息，包括最新的放寬中高價物業按揭安排，將利好市場換樓需求。配合其他利好因素，包括「高才通」引發的潛在購買力及經濟進一步復甦的支持，相信發展商下半年將按市況維持明快的推盤步伐，而買家入市信心亦將漸次增強；初步估計下半年一手私宅買賣登記料再增逾三成，挑戰8,200宗水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓市經過首季一陣亢奮後，高漲情緒在第二季轉緩，交投量亦有所放慢，相信此乃上衝一輪後的正常整固，對於下半年樓市，筆者仍感樂觀，除因有本地需求外，內地及海外人才陸續來港的購買力更加不可小覷；配合本港在後疫情時期及通關後的經濟持續復甦，而中長線息口傾向見頂，整體環境對下半年樓市均有利，故有信心下半年樓市繼續價量續升，全年樓價看漲一成。

外來專才到港必定是推高住屋需求的一大動力，特區政府自去年底推出「高才通」等各項人才輸入計劃以來，已接獲8.4萬份申請，當中已批出4.9萬份，數量龐大的專才來港，物業租售市場定必受惠。

此外，香港正處疫後復甦之路，經濟正持續改善中，而人才來港正好配合經濟進一步發展的需求。根據統計處最新數據，本地失業率繼之前連降12個月，最新亦持平在3%的疫情前之低水平，低失業率亦利好樓市發展，增強市民的租樓及置業信心，可帶動下半年物業市場持續轉旺。

至於自去年下半年起，一直左右樓市的息口問題，市場佔計美息最多再加兩次後便會結束加息周期，息口漸屆見頂。加上，財政司司長陳茂波表示可考慮進一步放寬首置按揭成數，尤關注協助換樓角度出發，果真成事，將有助釋放連鎖的購買力。

筆者相信隨著人才來港，經濟回升，住宅市道有望進一步回暖；發展商積極推盤應市，預期下半年一手私宅買賣登記量可再升三成，上試8,200宗水平。二手市場也將同樣受惠，料下半年二手私宅登記量亦可較上半年升三成，至近2.28萬宗。綜合預計，下半年整體私宅交投量料升三成，最終料達3.1萬宗水平；而全年總計料錄約5.48萬宗，按年大漲36%。

預測樓價走勢，受惠下半年購買力釋放，加上經濟回升及息率平穩等有利條件下，樓價升勢未止。中小型住宅樓價下半年料再升5%，即全年累積升幅可達一成；豪宅物業方面，受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。

至於租金表現方面，在公司客及海外客回流，加上部分到港專才或先選擇租樓，料下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%；而豪宅租金下半年也看升5%，全年料升近8%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮