港銀加息幅度溫和 樓市影響輕微

美聯儲議息會議宣布加息0.25厘，聯邦基金利率提升至介乎5.25厘至5.5厘，利率為2001年1月以來的22年半新高。聯儲局由去年3月份開始己累計加息11次，合共加5.25厘，透過連續多次大手加息作打擊通脹，美國6月份消費者物價指數已進一步跌至3%，但與目標2%仍有差距，加上近月就業數字保持強勁，失業率仍維持低水平，聯儲局主席鮑威爾在議息會議後更表示視乎未來通脹及經濟數據，不排除9月再次加息的可能性。筆者認為年內調頭減息的機會不大，年內聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間。

香港方面，多間大型銀行同日宣布跟隨上調最優惠利率（P），自去年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。是次香港銀行再調升P，相信因符合3項加息條件，分別為（一）港美息口差距進一步擴寬、（二）套息交易持續，銀行結餘跌至低水平，以及（三）一個月拆息（HIBOR）處於高水平。近日一個月HIBOR已攀升至逾15年半新高，並且連續2個半月維持4厘以上的高水平，早已高於大部份銀行一般新造按揭息率一段時間，銀行結餘現時維持約447億港元的低水平，加上今次美國再次加息0.25厘，3個加息條件形成下，金管局已先將貼現窗基本利率進一步上調0.25厘至5.75厘，在資金成本壓力續增下，本港銀行亦根據自身資金狀況以及公司策略而上調最優惠利率（P）。

是次香港銀行加息，對新造按揭人士有何影響？假設貸款額500萬元、年期為30年，未加息前，大型銀行一般新造按揭實際息率為3.5厘，每月供款為$22,452，壓力測試為$47,316。加息0.125厘後，實際息率增至3.625%，每月供款增加$351或1.6%至$22,803，壓力測試增加$655或1.4%至$47,971，可見是次本港大型銀行加息幅度較為溫和，一般新造按揭計劃的息率雖增，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率仍屬正常水平。市場對相關消息早有心理準備，絕大部份業主的還款能力穩健，加上置業時須接受壓力測試，防守力強，相信是次細幅度加息對業主的影響及衝擊有限，惟有個別中小型銀行的加息幅度較大型銀行多，有意置業人士要留意各銀行息口走勢，多作比較，並選擇合適及提供最多優惠的銀行申請按揭。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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上回筆者回顧上半年的樓按市況，展望下半年，筆者將作出以四大預測。

1. 港P年內或見頂 按息水平維持3.5厘至3.75厘

最新6月份美國通脹率跌至3%，不過美國就業增長依然強勁，失業率仍保持低位，聯儲局年內仍有機會加息以壓抑通脹，香港銀行同業拆息(HIBOR)將繼續徘徊5厘左右的高水平，銀行因邊際利潤進一步下降，會根據自身資金成本及公司策略，年內有機會追加最優惠利率（P），預計幅度約0.125厘至0.25厘，幅度跟力度仍然溫和，其後本港加息周期或見頂，下半年本港實際按息水平將維持於3.5厘至3.75厘。

2. 全年新取用按揭出現負增長

受樓市交投放緩及息口高企等因素影響，按揭市場於下半年將繼續受壓，料新取用按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約55,000宗及2,700億元，比去年全年62,984宗及3,041.33億元回落約一成。

3. 全年現樓按揭按年跌一成 樓花按揭跌六成及挑戰歷年新低

上半年二手成交疲弱，整體按揭表現亦受影響，政府日前放寬按揭成數，相信能為樓按市場帶來提振作用，下半年現樓按揭有望止跌後回穩，料全年現樓按揭約75,000宗，比去年全年83,421宗下跌約一成。樓花按揭方面，雖然近期一手盤主導市場，但根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的大型樓花新盤中，平均選用建期的買家高達八成，因有關宗數將會滯後並反映於現樓按揭宗數中，預計全年樓花按揭宗數只有約1,500宗，比去年全年4,050宗大跌約六成，並挑戰歷年新低。

4. 大型銀行續以現金回贈吸客 市佔率料升至8成 挑戰紀錄新高

由於整體樓按市場放緩，銀行將繼續追趕全年按揭業務，並會推出多元化的按揭產品吸客。而大型銀行存款基礎較中小型銀行多，下半年將繼續以高現金回贈方案爭取按揭生意，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，6月份四大銀行現樓市佔率達79.1%，創兩年半新高，料其市佔率仍有上升空間，或將挑戰2020年12月81.4%即有紀錄的高位。

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