「平爆」新盤打破樓市悶局

第二季開始樓市交投放緩，市場觀望氣氛濃厚。不過近期油塘新盤扭轉現時悶局，宣佈推售後旋即備受市場關注，開售前罕有地連出4張價單盡推所有單位，收票逾2萬張，為本年度新盤票王，可見市場購買力仍然存在，只是在等一個機會釋放出來，筆者整理了數點分析該樓盤受歡迎之處。

首先，該新盤位處臨海，並且鄰近港鐵油塘站，地理位置優越，最吸引之處是發展商以「平爆」價格作招徠，折實入場價只需要290萬元起，售價與居屋相若，並為同區近10年最平的新盤。參考今年新居屋定價，當中市區盤啟德啟悅苑，售價約223萬元至494萬元，而新盤接近一半單位的折實價為500萬元以下，兩者定價相若下，私樓設有完善的會所，配套相較居屋優勝，加上私樓不受轉售限制，還款年期為30年亦較居屋25年長，因此吸引不少居屋客源入票認購。

另外，政府於上月放寬按揭成數上限，是次新盤共推售逾600伙，如選擇即供付款方式，全部單位可承造最高七成按揭，部分單位更可透過按揭保險承造最高九成按揭上會。如選擇建築期付款方式，全數單位均可透過按揭保險承造最高八至九成按揭上會，入市門檻大幅下降。

假設購入一個折實價約290萬元的開放式單位，如首置買家選用即供付款方式，透過按揭保險計劃下，可承造最高九成按揭，首期只需約29萬元，以現時按息為3.625厘，年期30年，每月供款只需約$11,900，印花稅方面，只需按第二標準稅率繳交即100元便可。

除了一般銀行按揭計劃外，發展商為方便有意購買3房單位的家庭客及換樓客即時入市，推出為期三年的發展商定息按揭優惠，首年利率為1厘、次年為2厘、第3年為3厘，較現時的銀行一般按揭息率3.625厘更為優惠。發展商是次以「平爆」的銷售策略推售新盤，捲起大量市場購買力，在價平、銀行回贈增加，以及配合政府最新放寬按揭上限措施等協助，有望能進一步帶動樓市交投氣氛回穩。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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根據金管局公布最新數據顯示，今年第二季負資產個案錄得共3,341宗，涉及金額173.51億元，對比首季錄得的6,379宗以及343.62億元，宗數及金額按季分別大減3,038宗或47.6%及170.11億元或49.5%，宗數及金額均連跌2季。

去年第四季負資產曾錄得過萬宗水平，現時宗數大減，相信是反映今年上半年樓價顯著回升，根據差餉物業估價署最新數字，第二季私人住宅售價指數報351.4點，比首季升5.6點或1.6%，並連升兩季。樓價連升兩季，加上上半年銀行積極爭取按揭業務，對物業估價取態曾轉趨正面，因此負資產個案亦顯著回落。另外，負資產的按揭比率，即以未償還按揭貸款總額佔當前樓價而計算出來的比率，亦由去年的104%，回落至現時102%。

值得留意是，金管局自去年第四季開始於調查報告中公佈負資產按揭貸款的拖欠比率，即是指逾期按揭貸款總額佔未償還按揭貸款總額的比率，第二季負為0.09%，對比首季0.04%上升0.05%，並且連升2季。雖然拖欠比率按季上升，但仍屬低水平。而本地經濟進一步復甦，勞工市場持續改善，政府統計處最新公布，本港失業率連跌12個月至3%，創近3年半的新低，隨著經濟持續復甦，失業率會進一步改善，筆者料年內拖欠比率或將所回落。

負資產成因為樓價下跌，按揭物業當前市值低於未償還按揭貸款，從而造成供樓人士資不抵債，因此使用愈高成數按揭的人士，早期承受負資產的風險亦會愈高。金管局亦指出，近年負資產個案一般涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。次季樓市開始反覆偏軟，交投雙雙減少，最新6月份私人住宅售價指數亦連跌2個月，創4個月低位，加上受港美加息影響，市場觀望氣氛濃厚。料第三季樓價將持續偏軟，負資產宗數或按季回試至今年首季6千宗水平。筆者建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，置業後謹記按時供款，並且要預留充足的後備資金以策萬全。

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