上半年樓市回暖 負資產連跌2季

根據金管局公布最新數據顯示，今年第二季負資產個案錄得共3,341宗，涉及金額173.51億元，對比首季錄得的6,379宗以及343.62億元，宗數及金額按季分別大減3,038宗或47.6%及170.11億元或49.5%，宗數及金額均連跌2季。

去年第四季負資產曾錄得過萬宗水平，現時宗數大減，相信是反映今年上半年樓價顯著回升，根據差餉物業估價署最新數字，第二季私人住宅售價指數報351.4點，比首季升5.6點或1.6%，並連升兩季。樓價連升兩季，加上上半年銀行積極爭取按揭業務，對物業估價取態曾轉趨正面，因此負資產個案亦顯著回落。另外，負資產的按揭比率，即以未償還按揭貸款總額佔當前樓價而計算出來的比率，亦由去年的104%，回落至現時102%。

值得留意是，金管局自去年第四季開始於調查報告中公佈負資產按揭貸款的拖欠比率，即是指逾期按揭貸款總額佔未償還按揭貸款總額的比率，第二季負為0.09%，對比首季0.04%上升0.05%，並且連升2季。雖然拖欠比率按季上升，但仍屬低水平。而本地經濟進一步復甦，勞工市場持續改善，政府統計處最新公布，本港失業率連跌12個月至3%，創近3年半的新低，隨著經濟持續復甦，失業率會進一步改善，筆者料年內拖欠比率或將所回落。

負資產成因為樓價下跌，按揭物業當前市值低於未償還按揭貸款，從而造成供樓人士資不抵債，因此使用愈高成數按揭的人士，早期承受負資產的風險亦會愈高。金管局亦指出，近年負資產個案一般涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。次季樓市開始反覆偏軟，交投雙雙減少，最新6月份私人住宅售價指數亦連跌2個月，創4個月低位，加上受港美加息影響，市場觀望氣氛濃厚。料第三季樓價將持續偏軟，負資產宗數或按季回試至今年首季6千宗水平。筆者建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，置業後謹記按時供款，並且要預留充足的後備資金以策萬全。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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近年大多數首置人士均傾向透過按揭保險上車，根據經絡按揭研究部及按揭證券公司的最新資料顯示，新取用按揭保險的宗數及金額均連升2個月，而5月份的宗數佔比更高達37.5%創有記錄新高。按揭保險可助市民以高成數按揭入市，惟因有按保公司作擔保，買家需支付相關保費，變相成另一項置業開支。

金管局早前公佈放寬銀行可承造按揭成數，1,500萬元或下的自住物業可承造最高7成按揭；1,500萬元以上至3,000萬元的自住物業可承造高6成按揭，新措施除了可助買家更易購入較大碼數的物業，同時亦可幫忙大部分買家減低保費開支。

新措施下按保擔保範圍減少 保費支出相應減少

銀行可提供的按揭成數一般會設有上限，透過按揭保險計劃，由按保公司作擔保，按揭成數可增至最高8至9成，買家根據受保範圍，須支付相應百分比的保費。而是次金管局放寬銀行可承造按揭成數，令按保公司擔保範圍的佔比減少，因此亦令保費支出相應減少。

假設透過按揭保險購買1,000萬元的物業，承造9成按揭及年期30年，放寬前，銀行可提供按揭成數5成，其餘4成由按保公司擔保，按揭保費約47.6萬。放寬後，銀行可提供按揭成數增至7成，其餘2成由按保公司擔保，因擔保範圍下降，按揭保險保費亦相應減至約22.5萬，足足慳了逾5成（約25萬元）的保費支出。

首置1,500萬元或以下物業及承造7成半或以下可免保費

另外，新措施實施下，首置人士購買1,500萬元或以下的物業，更可額外獲得寬免銀行承造最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費。簡單意思是指首置人士承造不多於7成半的按揭，便可豁免支付保費。假設首置人士購買1,000萬元的物業，承造7成半按揭，放寬前需要支付約22萬元的保費，放寬後保費即時全免，上車門檻大幅降低。

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