放寬按揭滿月 轉按潮初現

金管局於上月宣佈放寬多項按揭逆周期監管措施，當中最受外界關注的為調整自住物業的銀行按揭成數上限，樓價1,500萬元或以下的住宅物業最高可承造7成按揭，樓價1,500萬元以上至3,000萬元的住宅物業最高可承造6成按揭。措施推出已滿一個月，成效到底如果？

根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，有關措施推出後的首1個月，透過經絡按揭轉介申請按揭的客戶當中，涉及新造按揭的佔比，比放寬措施前1個月下跌近兩成（18%）。樓按市場仍然疲弱，放寬逆周期措施暫未見即時效果，隨著經濟逐步復甦，料新措施對樓市幫助的威力將慢慢顯現出來。另外，選用按揭保險的比例有回落跡象，放寬措施後新造按揭客戶選用按揭保險的佔比比放寬措施前下跌約半成（4%），銀行可承造的按揭成數上限進一步放寬，使更多客戶不需透過申請按揭保險亦能承造最高七成按揭，省卻更多保費開支。

反觀，涉及轉按申請的宗數及佔比則有顯著上升。放寬措施後首1個月，經絡客戶申請轉按的宗數比放寬措施前1個月大增五成（50%）。另外，透過經絡客戶申請按揭的客戶當中，涉及轉按的佔比逾比放寬措施前1個月的28%增加逾一成半（16%）。以樓價劃分，新措施推出後首1個月，轉按申請的個案中，樓價1,000萬元或以下物業的宗數增加逾四成半（47%），樓價介乎1,000萬元以上至1,500萬元物業的宗數增加逾三成（33%），樓價1,500萬元以上物業的宗數則下跌逾一成（13%）。

轉按申請大幅增加，相信因銀行可承造的按揭成數上限放寬至最高七成，使選用發展商按揭的業主可即時轉按至一般銀行，避免「蜜月期」過後捱貴息。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，上半年轉按貸款額及宗數為357.27億元及8,342宗，比去年同期分別大跌239.35億元（40%）及4,994宗（37%），放寬按揭措施推出後，可協助選用發展商按揭的中高價物業買家即時轉按至一般銀行，在轉按誘因增加下，筆者料下半年轉按數字將止跌回升，全年跌幅有望收窄至約兩成半。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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新一期居屋現已接受申請，是次6個新屋苑逾9,100個單位將推售，並以市價62折發售，暫定售價介乎約149萬元至494萬元，當中最受關注為鄰近宋皇臺站的啟德啟悅苑。居屋性價比高，近年一直都超額申請，今期居屋首3天房委會已收到逾4.3萬份申請。入市居屋雖然門檻低但仍要抽籤決定是否有機會購買，除了要靠彩數，亦要「計計數」，了解自己收入是否供得起，如閣下有興趣申請，便可留意以下申請注意事項。

申請居屋首先要通過入息要求。以一人申請的入息要求為3萬1千元，以兩人或以上申請的家庭總入息要求為6萬2千元，入息計算包含底薪、佣金、雙糧、花紅及自願性強積金供款，而強制性強積金供款則可扣除。資產方面，一人申請的資產上限為73.5萬元，而兩人或以上申請的家庭上限則為147萬元，資產包括香港及香港以外的地區的所有資產，如股票、定期、私家車及房產等。另外，居屋亦有轉售限制，申請者必須買入5年後可免補地價於居屋第二市場轉售，買入15年後方可以補地價於公開市場轉售。

按揭計劃方面，買家只可選擇H按或P按，年期最長為25年，白表人士最高可承造九成按揭，綠表人士最高可承造九成半按揭。以啟德最貴的單位為例，暫定售價為494萬元，現時按息為3.625厘，年期25年，白表人士可承造9成按揭，首期為49.4萬元，每月供款為20,276元，綠表人士承造9成半按揭，首期只需要24.7萬，每月供款額為23,810元，另外購買居屋亦可享約2.8%的現金回贈

居屋雖有政府作擔保，無須通過銀行壓力測試，惟目前仍是加息周期，息率變化浮動，仍有加息的可能性，建議計算每月供款額時，可將現時按息加1厘，評估是否為可負擔範圍內，另外，購買居屋亦要支付印花稅、律師費、裝修費以及其他雜費等，建議申請者在考慮入市前應預留充足資金。如閣下「計好數」後就要趕緊於截止日期（8月14日）前申請。

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