樓市有力反彈 買家低吸要快

受息口持續上升影響，再加上恢復通關之後，香港沒有出現預期的經濟爆發力，所以大家對未來樓市的看法，都與年初時有很大分別。這個時候，大部分香港置業者都選擇按兵不動，就算有資金在手，都不敢在這個時候出手；而當現實與預期出現這麼大的落差後，難免甚為失望，這個時候就容易互相「噴灰」，將負面的心態擴散開去，令大家都容易看淡後市。

無可否認，接連加息確實是令置業者供樓的負擔加重，如果是「持重貨」的投資者，壓力就更加大。 不過，大家別忘記，香港的業主超過六成以上已經供完按揭，亦有很多早年置業的業主，借款相對樓價的比例十分之低。所以，只有近幾年入市的買家，遭遇樓價的下跌，加上按息調升，因而感受到很大的壓力。顯然這並非廣泛及嚴重的問題。

另一方面，租務市場因為輸入人才、內地學生來港升學，以及部分觀望樓市的香港人由買轉租，導致異常活躍，租金不斷上升。在租金上升的大環境之下，回報率同時上升，樓價也很難會大跌。

相信大家亦很清楚，接連加息的其中一個原因就是通脹，物價飆升，加息可以紓緩通脹的壓力。同時間，在高通脹的環境之下，物業價格同樣不容易大幅下調。

簡單而言，租金上升加上通脹，樓價根本沒有大幅下跌的壓力，只有一時的波動。事實上，樓價由高峰期至今已調整約15%。基於市場信心不足，入市的買家相對比較少，因此與心急出售單位的業主談判，亦相對較為容易，買家隨時能夠在談判中，獲得超乎自己所預計的「筍價」。

對用家也好，投資者也好，這個時候選擇入市絕對錯不到哪裏，當然重點是量力而為，未來確實看到有利好因素逐漸浮現。只要置業者的信心恢復，樓市就容易「一觸即發」，短時間內轉旺，所以，筆者認為今天就是最佳的入市時機。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

樓市在近期出現以往少見的租務熱潮，住宅租金水平亦因此有可觀的升幅。租市異常活躍，主要的原因是有部分準買家擔心樓價會繼續下跌，於是採取「防守策略」，先租住單位，再觀察未來的市況而決定下一步行動。其次，現在正值暑假期間，內地來港就讀的大學生或預備生，亦加入搶租盤的行列。當然，還有一個重要因素，就是政府今年大量輸入人才補充勞動力，這些人都是租務市場的生力軍，令租盤需求大增。

部分業主見此情況，不但沒有跟隨沽貨，反而靜極思動，為手頭資金尋出路。根據土地註冊處的數字來作統計，近月的住宅物業內部轉讓數字持續企穩在高水平，而隨着成交減少，更令其佔比升至近三季的新高。這其實亦反映了有不少聯名業主，已先行「甩名」做好準備，等待入市機會。他們的舉動令筆者想起了股神巴菲特所講「別人恐懼我貪婪」的至理名言。

事實上，樓價已比高峰期累積回落近一成半；加上年初通關後，經濟逐步恢復元氣；而根據國家統計局日前公布，第二季國內生產總值（GDP）按年增長6.3%，是2021年首季以來增長最多第一季，高於國家今年全年的GDP增長目標5%，可以看得到，正面的因素已開始慢慢覆蓋負面的因素。此外，金管局早前放寬按揭成數，效應將逐漸浮現；而租務市場的活躍，租金正在不斷上升。業主趁此時計劃價換樓，或多買一個物業賺取租金回報，絕對是上好的時機。

事實上，這幾年疫情導致各行各業成本上漲，在全世界高通脹環境之下，磗頭的價值自然有保證。依筆者從事多年地產代理的經驗，發覺樓價在高通脹的年代，很難會大幅下跌。長遠而言，物業投資怎樣都會是贏家；更何況現時租務異常活躍，已明確地釋出了「買賣交投即將回升」的訊號。

利嘉閣地產總裁 廖偉強