租務已先旺起來 市況回升還會遠嗎？

樓市在近期出現以往少見的租務熱潮，住宅租金水平亦因此有可觀的升幅。租市異常活躍，主要的原因是有部分準買家擔心樓價會繼續下跌，於是採取「防守策略」，先租住單位，再觀察未來的市況而決定下一步行動。其次，現在正值暑假期間，內地來港就讀的大學生或預備生，亦加入搶租盤的行列。當然，還有一個重要因素，就是政府今年大量輸入人才補充勞動力，這些人都是租務市場的生力軍，令租盤需求大增。

部分業主見此情況，不但沒有跟隨沽貨，反而靜極思動，為手頭資金尋出路。根據土地註冊處的數字來作統計，近月的住宅物業內部轉讓數字持續企穩在高水平，而隨着成交減少，更令其佔比升至近三季的新高。這其實亦反映了有不少聯名業主，已先行「甩名」做好準備，等待入市機會。他們的舉動令筆者想起了股神巴菲特所講「別人恐懼我貪婪」的至理名言。

事實上，樓價已比高峰期累積回落近一成半；加上年初通關後，經濟逐步恢復元氣；而根據國家統計局日前公布，第二季國內生產總值（GDP）按年增長6.3%，是2021年首季以來增長最多第一季，高於國家今年全年的GDP增長目標5%，可以看得到，正面的因素已開始慢慢覆蓋負面的因素。此外，金管局早前放寬按揭成數，效應將逐漸浮現；而租務市場的活躍，租金正在不斷上升。業主趁此時計劃價換樓，或多買一個物業賺取租金回報，絕對是上好的時機。

事實上，這幾年疫情導致各行各業成本上漲，在全世界高通脹環境之下，磗頭的價值自然有保證。依筆者從事多年地產代理的經驗，發覺樓價在高通脹的年代，很難會大幅下跌。長遠而言，物業投資怎樣都會是贏家；更何況現時租務異常活躍，已明確地釋出了「買賣交投即將回升」的訊號。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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七月中旬長實公布早前出售波老道項目的交易告吹，買家新加坡華瑞資本被殺訂達20.77億元，破了香港開埠以來單一的撻定金額；而這個消息亦令到目前已經淡靜的樓市雪上加霜！

事實上，近期有很多分析員或專家，都不約而同看淡樓市未來的走勢，就算以往是樓市的大好友，今天都180度轉變全力唱淡。他們所持的原因都是目前息口高企、內地經濟反彈乏力、香港復元速度相對緩慢等。甚至有些更認為樓市已經持續暢旺十多年，理應進入熊市。

仍然可以像筆者一般樂觀看待未來樓市的人，相信現在極少數。不過，筆者之所以仍然看好，並非了無根據。以波老道項目的個案來說，新加坡基金選擇在目前撻訂，並不一定看淡未來後市的發展。

筆者覺得，新加坡基金只是計算市場的形勢。目前利息高昂，物業愈早售出，資金愈早回籠，自然會減輕壓力。但項目的主要銷售對象是內地買家，而觀乎年初恢復通關至今，有如此實力的內地客戶，暫時比較少重臨香港；所以要在極短時間內，尋找逾百個能在這是時候負擔過億元金額的內地買家，確實並不容易。對一間大型基金公司而言，損失一成訂金，其實只是採取暫時退守的策略，並不是嚴重的問題。

目前香港樓市的問題，一言蔽之就是信心不足。大部分準買家並非拿不出資金，而是選擇觀望後市，花多一點時間去觀察香港及內地疫後復元的情況，因而按兵不動。

其實在目前的環境，正是政府鬆綁部分樓市辣招的最好時機。事實上，政府也認同需要重新啟動換樓鏈，所以才會放寬按揭的成數，筆者認為當局可以考慮取消額外印花稅（SSD），因為目前的樓市狀況炒家已經消聲匿跡，再加上還有從價印花稅（AVD），擁有自住物業的買家，再購入單位去炒賣，成本實在太高，根本無利可圖，政府確實毋須擔心炒風再現。循序漸進放鬆樓市辣招，既可重新激活樓市，令樓市回歸健康的狀態，同時推動經濟進入健康上升的軌跡。

利嘉閣地產總裁 廖偉強