好消息陸續來 樓市信心待恢復

七月中旬長實公布早前出售波老道項目的交易告吹，買家新加坡華瑞資本被殺訂達20.77億元，破了香港開埠以來單一的撻定金額；而這個消息亦令到目前已經淡靜的樓市雪上加霜！

事實上，近期有很多分析員或專家，都不約而同看淡樓市未來的走勢，就算以往是樓市的大好友，今天都180度轉變全力唱淡。他們所持的原因都是目前息口高企、內地經濟反彈乏力、香港復元速度相對緩慢等。甚至有些更認為樓市已經持續暢旺十多年，理應進入熊市。

仍然可以像筆者一般樂觀看待未來樓市的人，相信現在極少數。不過，筆者之所以仍然看好，並非了無根據。以波老道項目的個案來說，新加坡基金選擇在目前撻訂，並不一定看淡未來後市的發展。

筆者覺得，新加坡基金只是計算市場的形勢。目前利息高昂，物業愈早售出，資金愈早回籠，自然會減輕壓力。但項目的主要銷售對象是內地買家，而觀乎年初恢復通關至今，有如此實力的內地客戶，暫時比較少重臨香港；所以要在極短時間內，尋找逾百個能在這是時候負擔過億元金額的內地買家，確實並不容易。對一間大型基金公司而言，損失一成訂金，其實只是採取暫時退守的策略，並不是嚴重的問題。

目前香港樓市的問題，一言蔽之就是信心不足。大部分準買家並非拿不出資金，而是選擇觀望後市，花多一點時間去觀察香港及內地疫後復元的情況，因而按兵不動。

其實在目前的環境，正是政府鬆綁部分樓市辣招的最好時機。事實上，政府也認同需要重新啟動換樓鏈，所以才會放寬按揭的成數，筆者認為當局可以考慮取消額外印花稅（SSD），因為目前的樓市狀況炒家已經消聲匿跡，再加上還有從價印花稅（AVD），擁有自住物業的買家，再購入單位去炒賣，成本實在太高，根本無利可圖，政府確實毋須擔心炒風再現。循序漸進放鬆樓市辣招，既可重新激活樓市，令樓市回歸健康的狀態，同時推動經濟進入健康上升的軌跡。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近年受新冠疫情影響，筆者已經有好幾年沒有到中國內地，上星期終於成行，與公司一眾管理層，去了集團的深圳總部參觀和交流。自從新冠疫情以來，筆者已有數年未有到過內地。今次北上，除了到與深圳的同事交流，亦參觀了當地一個大型全新樓盤項目，負責介紹項目的員工，用了「見山科技」的一套系統去講解項目的地理環境、位置及設施等。這套先進的系統，筆者在香港眾多發展商的項目中從未見過，絕對是大開眼界。

這數年間內地的科技發展又行前了一大步，和以前感覺有很大分別。隨着通關後中港兩地接觸更緊密，相信未來香港的發展商亦會與中國內地有更多的相互交流和學習，提升項目發售的配置，對買家而言絕對是得益。

回看香港，經濟復元的步伐，似乎未如一些人的想法。包括地產發展商和代理的很多行業，可能都有同感，認為通關之後，生意並沒有太大的改善，部分企業的經營環境仍處於困難局面。筆者相信，其中一個原因是很多香港人實在困得太久，太鬱悶，所以今年的焦點都集中在報復式外遊。此外，受這幾年疫情的影響，很多香港人消費模式都變得保守，形成很多行業的生意不太理想。至於地產代理的生意，同樣因為買賣交投減少而變得如一潭死水。

樓市買賣成交滑落，但反觀租務成交卻轉趨熾熱。箇中原因除了是不少準置業者寧願觀望市況，暫時轉買為租外，政府輸入的內地人才陸續來港，亦成了租務市場的生力軍。這批人要居港滿七年才能退回辣招稅，所以大部分都不願意在這時候入市置業，寧願暫時租住單位。事實上，住宅租金由年初至今，已累積接近一成升幅，在樓價停滯不前的情況之下，租金有如此的升幅，令買樓收租的回報率亦顯著上升。

以往，在通脹高企的年代，買樓收租是最划算的投資保值方法，既可博樓價上升，又可每月賺取穩定的租金收入。但自從政府推出樓市辣招，要實現這種保值投資的方法就變得困難。在辣招的重重枷鎖之下，購買第二個物業來收租，需要額外付出15%的稅款，所以市民就算明知回報率會上升，又有閒錢可以作投資，亦只能按兵不動；這同時亦影響了市場上的租盤供應，令租金持續向上。

筆者認為，政府在這個時候，可以考慮分階段優化辣招，例如首先從價印花稅（DSD）落墨，容許市民以標準稅率買第二個物業，一個自住，另一個則可出租，以應付內地大量人才來港時的住屋需求。

利嘉閣地產總裁 廖偉強