回報率攀升 買樓收租再受注目

近年受新冠疫情影響，筆者已經有好幾年沒有到中國內地，上星期終於成行，與公司一眾管理層，去了集團的深圳總部參觀和交流。自從新冠疫情以來，筆者已有數年未有到過內地。今次北上，除了到與深圳的同事交流，亦參觀了當地一個大型全新樓盤項目，負責介紹項目的員工，用了「見山科技」的一套系統去講解項目的地理環境、位置及設施等。這套先進的系統，筆者在香港眾多發展商的項目中從未見過，絕對是大開眼界。

這數年間內地的科技發展又行前了一大步，和以前感覺有很大分別。隨着通關後中港兩地接觸更緊密，相信未來香港的發展商亦會與中國內地有更多的相互交流和學習，提升項目發售的配置，對買家而言絕對是得益。

回看香港，經濟復元的步伐，似乎未如一些人的想法。包括地產發展商和代理的很多行業，可能都有同感，認為通關之後，生意並沒有太大的改善，部分企業的經營環境仍處於困難局面。筆者相信，其中一個原因是很多香港人實在困得太久，太鬱悶，所以今年的焦點都集中在報復式外遊。此外，受這幾年疫情的影響，很多香港人消費模式都變得保守，形成很多行業的生意不太理想。至於地產代理的生意，同樣因為買賣交投減少而變得如一潭死水。

樓市買賣成交滑落，但反觀租務成交卻轉趨熾熱。箇中原因除了是不少準置業者寧願觀望市況，暫時轉買為租外，政府輸入的內地人才陸續來港，亦成了租務市場的生力軍。這批人要居港滿七年才能退回辣招稅，所以大部分都不願意在這時候入市置業，寧願暫時租住單位。事實上，住宅租金由年初至今，已累積接近一成升幅，在樓價停滯不前的情況之下，租金有如此的升幅，令買樓收租的回報率亦顯著上升。

以往，在通脹高企的年代，買樓收租是最划算的投資保值方法，既可博樓價上升，又可每月賺取穩定的租金收入。但自從政府推出樓市辣招，要實現這種保值投資的方法就變得困難。在辣招的重重枷鎖之下，購買第二個物業來收租，需要額外付出15%的稅款，所以市民就算明知回報率會上升，又有閒錢可以作投資，亦只能按兵不動；這同時亦影響了市場上的租盤供應，令租金持續向上。

筆者認為，政府在這個時候，可以考慮分階段優化辣招，例如首先從價印花稅（DSD）落墨，容許市民以標準稅率買第二個物業，一個自住，另一個則可出租，以應付內地大量人才來港時的住屋需求。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

次季尾段，樓市交投明顯淡靜，表現確實如一潭死水，而大部分的評論員及專家都傾向看淡未來樓市的價格，這個現象有些奇怪；因為筆者記得年初的時候，疫情剛剛淡化，中港兩地亦能夠配合可以開關，所有疫情的隔離措施完全取消，香港人一片歡樂及歡呼的聲音。以目前跟年初的氣氛相比，可謂極大差別。

年初通關後，當時的零售、旅遊及飲食行業立竿見影，出現全面反彈，樓市亦進入同步回升的階段，樓價在短短的三至四個月內上升了接近8%，其實目前的形勢及大環境跟年初時大致相若，那麼為什麼今天的樓市及樓價又會被一面倒看淡呢？

近期發展商推售新盤的時候，確實有跡象顯示正在調低價格，其實筆者在早前的文章當中亦有提及為何發展商會選擇在這個時候減價。原因是二手市場的價格在前年的第三季後開始回落，就算是今天樓價有所反彈，但依然仍累積超過一成的跌幅。那麼，今天的發展商需要快速推銷已積存的貨源，必定需要追回二手市場的現實價錢，更何況近期買賣並不活躍，入市的買家擔心息口繼續上升，於是選擇在此時觀望樓市的變化，發展商唯有隨行就市，非得降價。

以筆者觀察，其實市場並非沒有資金，只是目前的信心不足，亦暫缺「藥引」可觸發投資者及用家入市的決心。如果大家細心想想，對上的五年香港受到中美貿易戰、社會運動及疫情的影響，樓價的回落平均不足兩成；而在目前大部分活動及運作正在恢復正常的情況下，為何會選擇在這時一致睇淡？

筆者認為是市場氣氛的影響，政府已陸續加快輸入人才，相信在年尾之前可到位的人才起碼超過十萬人或以上，這些新增的生力軍，可以逐漸將香港的元氣及經濟扭轉過來，這龐大的數量應足夠填補失去了的工作崗位，房屋居住的需求亦必然受到帶動。這樣的形勢還會睇淡嗎？香港復原確實需要時間，只要大家耐心及對香港有信心，肯定復原的時間及速度將會一天天加快，樓市在久旱之後，必定有機會再次出現較長的甘露時期。

利嘉閣地產總裁 廖偉強